집 살 때 드는 세금과 비용 총정리 (2026)

집을 살 때 나가는 돈은 집값이 전부가 아닙니다. 취득세·중개보수(복비)·등기비용 같은 부대비용이 매매가의 수 %에 달하고, 산 뒤에는 매년 재산세도 냅니다. 2026년 기준으로 주택 구입 단계별로 어떤 돈이, 얼마나, 어떤 법에 근거해 나가는지 정리했습니다. 정확한 금액은 각 항목의 계산기로 바로 확인할 수 있습니다.

1. 취득세 — 가장 큰 부대비용

취득세는 부동산을 취득할 때 내는 지방세로, 주택 구입 비용 중 가장 큽니다. 1주택자 유상거래(매매) 기준 세율은 다음과 같습니다.

· 6억 이하: 1%
· 6억~9억: 1~3% 구간별 차등
· 9억 초과: 3%

여기에 지방교육세(취득세의 10%)가 더해지고, 전용면적 85㎡를 초과하면 농어촌특별세도 붙습니다. 취득세 과세표준은 원칙적으로 실제 취득가액(취득당시가액)입니다.

다주택자·법인은 중과됩니다. 조정대상지역 2주택은 8%, 3주택 이상과 법인은 12%까지 올라갑니다. 반대로 생애최초로 12억 이하 주택을 사면 소득과 무관하게 최대 200만원(전용 60㎡ 이하 소형·저가주택은 300만원 한도)까지 감면받습니다. 단, 취득 후 3개월 내 전입·3년 이상 실거주 요건을 지키지 않으면 감면분이 추징됩니다.

세율·감면·중과가 복잡하게 얽혀 있어 직접 계산하기 어렵습니다. 아래 계산기에서 거래형태·주택 수·지역·생애최초 여부를 넣으면 정확한 세액이 나옵니다.

📌 근거 법령: 「지방세법」 제11조제1항제8호(주택 유상거래 취득세율), 제13조의2(다주택·법인 중과세율), 「지방세특례제한법」 제36조의3(생애최초 주택 취득세 감면).

2. 중개보수(복비) — 상한 안에서 협의

공인중개사에게 내는 중개보수는 거래금액 × 상한요율로 계산합니다. 주택 매매 기준 상한요율은 2억~9억 0.4%, 9억~12억 0.5%, 12억~15억 0.6%, 15억 이상 0.7%입니다(5천만~2억 0.5%, 5천만 미만 0.6%·한도 25만원).

표의 요율은 상한이므로 그 범위 안에서 협의해 낮출 수 있고, 매도·매수 양측이 각각 부담하며 부가가치세는 별도입니다. 요율은 시·도 조례로 정해져 지역별 차이가 있을 수 있습니다.

📌 근거 법령: 「공인중개사법」 제32조(중개보수 등), 「공인중개사법 시행규칙」 제20조 및 별표1(주택 중개보수 상한요율·한도액), 각 시·도 조례.

3. 등기비용 — 인지세·채권·법무사

소유권을 내 이름으로 옮기는 등기 단계에서는 인지세(계약서 기재금액 기준), 국민주택채권 매입(시가표준액 기준, 즉시 되팔면 할인료만 실부담), 등기신청수수료(e-Form 1만 5천원), 법무사 보수(통상 30~50만원)가 듭니다. 취득세는 이와 별개로 납부합니다.

등기비용 계산기는 매매뿐 아니라 상속·증여·근저당권 설정까지 유형별로 계산해줍니다.

📌 근거 법령: 「인지세법」 제3조(과세문서와 세액), 「주택도시기금법」 제8조 및 같은 법 시행령 별표(국민주택채권 매입), 「등기사항증명서 등 수수료규칙」(등기신청수수료, 대법원규칙).

4. 산 뒤에도 나가는 돈 — 재산세·종합부동산세

집을 산 뒤에는 매년 6월 1일 소유자에게 재산세가 부과됩니다. 즉 6월 1일 직전에 잔금을 치르면 그해 재산세를 사는 사람이 부담하게 되므로 잔금일을 잡을 때 유의해야 합니다. 재산세는 보통 7월과 9월에 나눠 냅니다.

공시가격이 일정 기준을 넘는 고가·다주택은 종합부동산세가 추가됩니다. 보유 단계 세금까지 미리 가늠해두면 자금 계획이 정확해집니다. 재산세 계산기와 보유세 계산기로 확인해보세요.

📌 근거 법령: 「지방세법」 제114조(재산세 과세기준일 = 매년 6월 1일), 제104조 이하(재산세), 「종합부동산세법」(종합부동산세).

5. 대출 한도 — LTV·DSR

자금을 대출로 조달한다면 담보인정비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 한도 안에서만 빌릴 수 있습니다. LTV는 집값 대비 대출 한도, DSR은 소득 대비 연간 원리금 상환액 한도를 정합니다. 구입 전에 실제 가능한 대출액을 확인해야 자금 계획이 어긋나지 않습니다. LTV 계산기와 DSR 계산기로 한도를 미리 확인해보세요.

📌 근거: 「은행업감독규정」 등 금융당국의 가계대출 규제(LTV·DSR 비율은 지역·주택가격·정책에 따라 변동).

구입 전 체크리스트

· 취득세: 주택 수·지역·생애최초 여부 확인 → 계산
· 중개보수: 계약 전 요율 협의 → 계산
· 등기비용: 법무사 보수 포함 견적 → 계산
· 대출 한도: LTV·DSR 확인 → LTV · DSR
· 보유세: 매년 낼 재산세 예상 → 계산

관련 법령 및 근거

본문에서 다룬 세금·비용의 근거 법령을 정리하면 다음과 같습니다. 법령 원문은 국가법령정보센터에서 확인할 수 있습니다.

· 취득세: 「지방세법」 제11조·제13조의2, 「지방세특례제한법」 제36조의3
· 중개보수: 「공인중개사법」 제32조, 시행규칙 제20조·별표1
· 등기비용: 「인지세법」 제3조, 「주택도시기금법」 제8조·시행령 별표, 「등기사항증명서 등 수수료규칙」
· 보유세: 「지방세법」 제104~123조·제114조, 「종합부동산세법」
· 대출 규제: 「은행업감독규정」 등

※ 본문의 세율·요율·한도는 2026년 기준이며, 법령 개정과 개별 사정에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 금액은 각 계산기 결과와 세무사·법무사 등 전문가 확인을 참고하세요.