2026 집 살 때 드는 세금과 비용 총정리

집값 외에 얼마를 더 준비해야 할까

주택 구입 자금계획에서 가장 흔한 실수는 매매대금과 대출금만 계산하는 것입니다. 실제 잔금 전후에는 취득세, 지방교육세, 경우에 따라 농어촌특별세, 중개보수, 등기 관련 비용, 국민주택채권 비용, 대출 부대비용 등이 추가됩니다.

따라서 ‘7억원짜리 집을 사는데 현금 2억원 + 대출 5억원이면 된다’는 식으로 딱 맞춰 준비하면 잔금 단계에서 현금이 부족할 수 있습니다. 계약 전에 부대비용을 별도 예산으로 잡아야 합니다.

가장 큰 비용: 취득세

취득세는 주택의 취득가액, 주택 수, 취득 형태, 지역과 정책상 특례 등에 따라 달라집니다. 특히 다주택·법인 취득이나 생애최초 감면 등은 일반적인 1주택 매수와 계산 방식이 달라질 수 있습니다.

세율만 보고 끝내지 말고 지방교육세와 농어촌특별세 적용 여부까지 함께 확인해야 실제 납부액에 가까워집니다. 지방세법은 개정될 수 있으므로 잔금 시점 기준으로 위택스와 최신 법령을 확인하는 것이 좋습니다.

중개보수는 ‘상한요율’과 실제 협의금액을 구분

주택 매매 중개보수는 거래금액 구간별 상한요율이 정해져 있으며 상한 안에서 중개의뢰인과 공인중개사가 협의합니다. 따라서 상한요율로 계산한 값이 항상 실제 지급액과 같은 것은 아닙니다. 부가가치세가 별도로 청구되는 사업자인지도 확인하세요.

등기 단계에서 발생하는 비용

소유권이전등기 과정에서는 등기신청수수료, 국민주택채권 매입·할인 관련 비용, 법무사를 이용한다면 법무사 보수 등이 발생할 수 있습니다. 주택가격과 채권 할인율 등에 따라 달라져 정액으로 보기 어렵습니다.

대출을 이용하면 근저당권 설정과 관련한 비용도 생길 수 있으므로 금융회사에서 제공하는 예상 비용표를 확인하는 것이 좋습니다.

실제 사례: 7억원 아파트를 살 때 예산표

이 표의 핵심은 부대비용을 하나의 고정 비율로 잡지 않는 것입니다. 각 비용을 계산기로 따로 계산한 뒤 합산해야 오차가 줄어듭니다.

대출 가능액과 필요한 현금을 같이 계산하기

주택가격에서 대출 가능액을 뺀 금액만 자기자금으로 보면 부족할 수 있습니다. 예를 들어 매매가 7억원, 실제 승인 대출 4억원이면 매매대금 기준 자기자금은 3억원이지만 세금과 각종 비용은 별도로 필요합니다.

계약금·중도금·잔금 지급일과 기존 전세보증금 반환일, 주식·예금 만기 등 현금 유입 시점도 맞춰야 합니다. 총자산은 충분해도 잔금일에 현금이 없으면 문제가 생길 수 있습니다.

계약 전 7가지 체크리스트

1. 취득세와 감면 요건 계산
2. 중개보수 협의금액 확인
3. 등기·법무사·채권 비용 예상
4. LTV와 DSR을 모두 적용한 실제 대출 가능액 확인
5. 계약금·중도금·잔금 일정 확인
6. 잔금 후 재산세 등 보유비용 고려
7. 최소 수백만원 이상의 예비비를 별도 확보