전세 → 월세 전환, 손해 안 보는 법 (전월세 전환율)

전세를 월세로 돌리거나 보증금 일부를 월세로 전환할 때, 월세를 마음대로 정할 수 있는 건 아닙니다. 법정 전환율 상한이 있기 때문입니다.

1. 법정 전환율 상한

전월세 전환율의 법정 상한은 한국은행 기준금리 + 2%와 연 10% 중 낮은 값입니다. 2026년 현재 기준금리(약 2.5%)를 적용하면 상한은 약 4.5%입니다. 이 상한은 계약 갱신·조건 변경 시 강제되며, 초과 지급한 월세는 반환을 청구할 수 있습니다.

📌 근거: 「주택임대차보호법」 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한), 시행령.

2. 보증금별 월세 (전환율 4.5% 기준)

전환할 보증금 × 전환율 ÷ 12 = 월세입니다.

자주 하는 실수

· 집주인이 제시한 전환율을 상한인 줄 알고 그대로 수용 → 기준금리+2%를 확인하세요.
· 신규 계약과 갱신을 혼동 → 상한 강제는 갱신·조건 변경 시입니다.
· 초과분을 이미 냈다면 반환 청구가 가능하다는 걸 모름.

전세 vs 월세, 뭐가 유리할까

보증금을 은행에 넣었을 때의 이자(기회비용)보다 전환율이 높으면 월세가 불리합니다. 전환율이 4.5%인데 예금금리가 3%라면 보증금을 월세로 돌리는 것이 세입자에게 손해입니다. 반대로 목돈을 더 높은 수익률로 굴릴 수 있다면 월세가 유리할 수도 있습니다.

보증금·월세 증액 상한 5%

계약 갱신 시(계약갱신요구권 사용) 임대인은 보증금·월세를 5% 이내에서만 올릴 수 있습니다. 전세를 월세로 전환할 때도 이 증액 상한과 전환율 상한을 함께 확인해야 부당한 인상을 막을 수 있습니다.

📌 근거: 「주택임대차보호법」 제7조(차임 등 증감청구권)·제6조의3(계약갱신 요구).

자주 묻는 질문 (FAQ)

전월세 전환율 법정 상한은?

한국은행 기준금리 + 2%와 연 10% 중 낮은 값입니다. 2026년 기준 약 4.5%입니다.

신규 계약에도 전환율 상한이 적용되나요?

법적 강제는 계약 갱신이나 조건 변경 시 적용됩니다. 신규 계약은 협의로 정하지만 상한을 기준선으로 삼는 것이 좋습니다.

상한을 넘겨 월세를 냈다면?

법정 상한을 초과한 월세는 반환을 청구할 수 있습니다.

※ 본문의 수치·요율은 2026년 기준이며 법령·정책 개정과 개별 사정에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 금액은 각 계산기 결과와 전문가 확인을 참고하세요.