취득세 계산기

취득세 계산기란?

취득세는 부동산·차량·기계장비 등 자산을 취득할 때 지방자치단체에 납부하는 지방세입니다. 본 계산기는 2026년 「지방세법」 기준으로 매매·증여·상속·원시취득 시의 세액을 거래형태·부동산유형·주택수·면적·취득가액 입력만으로 즉시 산출합니다.

결과에는 취득세 본세와 함께 지방교육세, 주택 전용면적 85㎡ 초과 시 농어촌특별세, 다주택자·조정대상지역 중과세율, 생애최초·신혼부부 등 감면이 모두 반영됩니다.

주택 매매 취득세율 (2026년 기준)

1주택자 — 6억 이하 1.0% / 6~9억 비례세율(1.0~3.0%) / 9억 초과 3.0%. 2주택자 — 비조정지역은 1주택자 세율, 조정대상지역은 8.0% 중과. 3주택자 — 비조정 8.0%, 조정 12.0% 중과. 4주택 이상 — 비조정/조정 모두 12.0%. 법인은 일괄 12.0%.

일시적 2주택(3년 내 종전 주택 처분)은 1주택자 세율이 적용됩니다.

2026년 신규·변경사항:

① 지방 미분양 아파트 50% 감면(1년 한시, 2026년 12월까지) — 전용 85㎡ 이하·취득가 6억 이하 지방 준공후 미분양 아파트 매수 시 적용, 다주택자 중과세 제외.
② 세컨드홈 특례 확대 — 비수도권 인구감소지역 주택 취득 시 1주택 특례 기준이 공시가 4억→9억, 취득가 3억→12억으로 상향.
③ 가족간 저가양도 = 증여 간주 — 배우자·직계존비속 간 시가보다 3억 이상 또는 시가의 30% 이상 저가로 양도하면 증여로 보고 3.5% 무상세율 적용.
④ 빈집 철거 후 신축 감면 — 빈집 철거 후 신축 시 취득세 최대 50%(150만원 한도) 감면.
⑤ 생애최초 주택 구입 감면 연장 — 12억 이하 주택 대상으로 2028년 12월까지 적용. 인구감소지역은 한도 300만원으로 확대.

취득세 산정 흐름

취득세는 단순히 거래가 × 세율이 아니라 다음 단계로 결정됩니다.

1단계 — 과세표준 결정
일반적으로 취득가액(매매가)이 과세표준이 됩니다. 단, 시가표준액보다 낮게 신고한 경우엔 시가표준액이 적용됩니다. 증여·상속의 경우 시가인정액(감정가·실거래가)이 우선이며, 없을 시 시가표준액을 사용합니다.

2단계 — 세율 결정
주택 매매는 가액에 따라 1·2·3% 차등이 적용되고, 주택 외(상가·토지·오피스텔)는 4%가 기본입니다. 다주택자·법인·조정대상지역에서는 중과세율(8·12%)이 적용될 수 있습니다.

3단계 — 부가세 합산
본세인 취득세 외에 지방교육세(취득세의 10% 또는 0.4%), 일부 경우 농어촌특별세(0.2~1%)가 더해집니다. 일반적으로 총 납부세액은 본세의 1.1~1.3배 정도입니다.

4단계 — 감면 적용
요건을 충족하면 50% 감면(85㎡ 이하 6억 이하 주택), 생애최초 200만원 한도 감면(85㎡ 이하 15억 이하) 등이 추가로 차감됩니다.

5단계 — 신고·납부
잔금일 또는 등기일 중 빠른 날로부터 60일 이내에 위택스(WeTax) 또는 관할 시·군·구청에서 신고·납부합니다. 기한 경과 시 무신고 가산세 20%, 납부불성실 가산세가 추가됩니다.

사례별 시뮬레이션

사례 1 — 1주택자 5억 아파트 매매 (85㎡ 이하)
취득세 1%(6억 미만) = 500만원, 지방교육세 50만원, 합계 550만원. 다만 85㎡ 이하 6억 이하 요건 충족 시 50% 감면으로 약 275만원까지 절감 가능.

사례 2 — 1주택자 8억 아파트 매매 (구입)
6~9억 구간이므로 세율 2%, 취득세 1,600만원 + 지방교육세 160만원 = 1,760만원. 생애최초 요건이면 추가 200만원 감면 가능.

사례 3 — 2주택자 6억 아파트 매매 (조정대상지역)
중과세율 8% 적용, 취득세 4,800만원 + 지방교육세 240만원(0.4%) + 농어촌특별세 600만원(1%) = 약 5,640만원. 비조정지역이라면 일반세율 1%(6억 미만)로 약 660만원에 그쳐 6배 이상 차이.

사례 4 — 법인 주택 취득 10억
법인은 가액·지역 무관 12% 일괄 중과. 취득세 1억 2천만 + 지방교육세 400만(0.4%) + 농어촌특별세 1,000만(1%) = 약 1억 3,400만원. 법인 명의 부동산은 세부담이 매우 크니 신중히 검토해야 합니다.

사례 5 — 부모가 자녀에게 5억 아파트 증여
증여 취득세는 3.5% + 농어촌특별세(6억 미만 0%) = 1,750만원. 단, 증여세는 별도 약 8천만원 부과되어 실질 총비용은 1억 가까이 됩니다. 증여 vs 매매·상속 비교 후 결정이 필요합니다.

주요 감면 혜택

1. 서민주택 50% 감면
전용면적 85㎡ 이하 + 취득가 6억 이하 주택을 매매로 취득 시 취득세의 50% 감면. 1주택자 기준이며 다주택자는 적용 불가.

2. 최초분양 추가 감면
분양받은 신축 아파트(전용 85㎡ 이하, 분양가 9억 이하)는 추가 50% 감면 가능. 서민주택 감면과 중복 적용되어 최대 75%까지 절감.

3. 생애최초 주택 구입
생애 처음으로 주택을 구입(부부합산 무주택자)하는 경우, 전용 85㎡ 이하·실거래가 12억 이하 주택에 대해 최대 200만원 한도로 감면. 2028년 12월 31일까지 한시 적용. 인구감소지역은 한도 300만원으로 확대.

4. 신혼부부·다자녀 감면
일부 지자체는 신혼부부(혼인 5년 이내)나 다자녀(3자녀 이상) 가구에 추가 감면을 운영합니다. 지자체별로 다르니 관할 시·군·구청 확인 필요.

5. 임대주택·공공주택 감면
임대사업자 등록 후 의무임대기간 충족 시 50~100% 감면. 단, 2020년 7·10 대책 이후 신규 임대등록 시 혜택이 대폭 축소되어 신중한 검토가 필요합니다.

자주 하는 실수 5가지

실수 1 — 시가표준액 무시
매매가가 시가표준액보다 낮은 경우, 더 높은 시가표준액 기준으로 부과됩니다. 특히 가족 간 매매 시 흔히 놓치는 부분이라 사전 확인이 필요합니다.

실수 2 — 중과세율 미적용
2주택자가 조정대상지역에서 추가 매매 시 8% 중과세율 적용 사실을 모르고 일반세율로 자금계획을 세웠다가 낭패를 보는 경우. 지역·주택 수·면적을 모두 체크해야 합니다.

실수 3 — 신고 기한 60일 초과
잔금 후 60일을 넘기면 무신고 가산세 20% + 납부불성실 가산세가 부과됩니다. 매수 후 가장 먼저 챙겨야 할 일정입니다.

실수 4 — 감면 신청 누락
50% 감면이 요건만 충족하면 자동 적용되는 게 아니라 신고 시 별도 감면 신청을 해야 합니다. 신고 후 추가 청구는 가능하지만 번거롭습니다.

실수 5 — 부속토지 누락
단독주택·다가구주택 매매 시 건물 + 부속토지가 함께 거래되는데, 토지 부분이 누락되어 신고되는 사례가 있습니다. 등기부등본 기준으로 정확히 확인해야 합니다.

관련 법령 및 근거

지방세법 제6조~제22조: 취득세 정의·과세대상·세율·감면 등 전반
지방세법 시행령·시행규칙: 구체적 세율, 감면 요건, 신고 절차
조세특례제한법: 생애최초 주택 구입 감면 등 특례 사항
주택공급에 관한 규칙: 주택 정의, 면적 기준
위택스(WeTax) www.wetax.go.kr: 온라인 신고·납부 및 시가표준액 조회

실제 신고·납부 시에는 반드시 위택스 또는 관할 세무서의 정확한 산정을 거치시고, 복잡한 케이스(중과세, 감면 중복 등)는 세무사 자문을 권장합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)