RTI 계산기

RTI 한도

RTI = 연 임대수입 ÷ 연 이자비용. 한도는 주택 1.25배·비주택 1.5배 이상이어야 임대업자 대출 심사를 통과합니다. 즉 이자비용보다 임대수입이 1.25~1.5배 이상 많아야 합니다.

RTI 계산기 개요

RTI(Rent to Interest ratio, 임대업이자상환비율)는 부동산 임대업자의 대출 심사 시 사용되는 지표로, 연 임대소득이 연 대출이자의 몇 배인지 나타냅니다. 임대업 대출 규제의 핵심 도구입니다.

RTI 산정 방식

계산 공식: RTI = 연 임대소득 ÷ 연 대출이자

규제 기준:

· 주택 임대업: 1.25배 이상
· 상가 등 비주택 임대업: 1.5배 이상

즉, 임대소득이 대출이자의 1.25~1.5배 이상이어야 대출 승인됩니다.

임대소득 산정: 실제 임대료 + 간주임대료(전세보증금 × 3.5%). 공실률 5~10% 차감.

대출이자 산정: 신청 대출액 + 기존 임대업 대출 × 스트레스금리(약정금리 + 1%p)

사례별 시뮬레이션

사례 1 — 오피스텔 3억 매입, 월세 90만, 대출 2억 4.5%
연 임대료 1,080만. 연 이자(스트레스 5.5%) 1,100만. RTI = 0.98. 대출 거절 (주택 기준 1.25 미달).

사례 2 — 상가 5억, 월세 250만, 대출 3억 5%
연 임대료 3,000만. 연 이자(6%) 1,800만. RTI = 1.67. 대출 승인 (비주택 1.5 이상).

사례 3 — 아파트 8억, 월세 150만, 대출 4억 4%
연 임대료 1,800만. 연 이자(5%) 2,000만. RTI = 0.9. 거절.

사례 4 — 상가 10억, 월세 500만, 대출 5억 4.5%
연 임대료 6,000만. 연 이자(5.5%) 2,750만. RTI = 2.18. 승인. 우량 상가 조건.

사례 5 — 원룸 10실 8억, 총월세 400만, 대출 5억 4%
연 임대료 4,800만 - 공실 5% = 4,560만. 이자(5%) 2,500만. RTI = 1.82. 승인.

RTI 통과 전략

1. 임대료 상향
시세 대비 낮은 임대료는 인상. 계약 갱신 시 5% 인상 활용.

2. 대출액 조정
대출 규모 축소로 이자 부담 감소 → RTI 상승. 자기자본 비중 확대.

3. 저금리 상품 선택
변동금리 or 정책상품(주택도시기금 등) 활용. 이자 부담 감소.

4. 부수거래 우대금리
급여이체·카드사용·청약저축 등으로 우대금리 확보. 0.3~0.5%p 절감.

5. 임대 유형 전환
전세 → 월세 전환 시 임대소득 증가(간주임대료 vs 실제 월세). 월세 비중 확대로 RTI 개선.

자주 하는 실수 5가지

실수 1 — 명목 임대료로만 계산
공실률 반영 안 하고 계산. 실제 심사는 공실률 5~10% 차감 후 산정.

실수 2 — 스트레스금리 미인지
은행 심사는 약정금리 + 1%p로 스트레스 테스트. 계산 시 반영해야 실제 심사 결과와 일치.

실수 3 — 기존 대출 미포함
다른 임대용 대출 이자도 합산. 여러 부동산 보유 시 종합 심사.

실수 4 — RTI만 통과하면 안전 착각
DSR·LTV도 함께 규제. RTI 통과해도 다른 지표에서 걸릴 수 있음.

실수 5 — 임대소득세 미고려
임대소득 증가 시 종합과세 대상 여부 확인 필요. RTI 개선을 위한 월세 증액이 세부담 증가로 이어질 수 있음.

관련 규제·기관

금융위원회: RTI 규제 정책 (2018년 도입)
금융감독원: 은행 심사 감독
주택금융공사: 정책 대출 상품
렌트홈: 등록임대사업자 관리
세무사·공인중개사: 임대사업 자문

RTI는 임대업 대출 심사의 필수 요건입니다. 본 계산기는 일반 시뮬레이션이며, 실제 대출 심사는 은행별 세부 기준에 따라 결과가 다를 수 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)