LTV 계산기

LTV 한도 (2026년 기준)

투기지역·투기과열지구 — 9억 이하 40% / 9억 초과분 20%. 조정대상지역 — 9억 이하 50% / 9억 초과분 30%. 비규제지역 — 일반 70%, 생애최초·서민 80%. 15억 초과 주택은 투기지역에서 주담대가 제한될 수 있습니다.

LTV 계산기 개요

LTV(Loan to Value ratio, 담보인정비율)는 주택담보대출 시 담보 가치 대비 대출 한도의 비율을 나타내는 규제 지표입니다. 정부의 부동산 대출 규제 핵심 도구로, 지역·주택 수·소득에 따라 차등 적용됩니다.

LTV 규제 기준 (2026년 기준)

계산 공식: LTV = 대출금액 ÷ 담보가치(KB시세 또는 감정가) × 100

지역별 LTV 한도:

· 규제지역 (투기지역·투기과열지구): 최대 50%
· 조정대상지역: 최대 60%
· 비규제지역: 최대 70%
· 생애최초 특례: 지역 무관 최대 80% (2028년까지 한시)

주택 수별 강화:

· 1주택자 (기존주택 처분 조건): 위 한도 적용
· 다주택자: 규제지역에서 매우 제한적 또는 불가

주택 가격별:

· 9억 이하: 위 한도
· 9~15억: 규제지역에서 초과분 20% 차감
· 15억 초과: 규제지역 대출 원칙 불가

사례별 시뮬레이션

사례 1 — 비규제지역 5억 아파트 매수 (1주택자)
LTV 70% = 3.5억 대출 가능. 자기자금 1.5억 필요.

사례 2 — 조정대상지역 8억 아파트 (1주택자)
LTV 60% = 4.8억 대출 가능. 자기자금 3.2억 필요.

사례 3 — 규제지역 10억 아파트 (1주택자)
9억까지 50%(4.5억) + 1억은 30%(3천만) = 총 4.8억 대출 가능. 자기자금 5.2억 필요.

사례 4 — 생애최초 6억 아파트 (규제지역)
특례 LTV 80% = 4.8억 대출 가능. 자기자금 1.2억.

사례 5 — 규제지역 16억 아파트
15억 초과로 주담대 불가. 자기자금 100% 조달 필요.

LTV 최대 활용 전략

1. 정책 상품 활용
보금자리론·디딤돌대출·특례보금자리론 등은 LTV 최대 80%. 자격 요건 확인.

2. 생애최초 특례
부부합산 무주택 이력. LTV 80% + 저금리. 2028년까지 한시 연장.

3. 신혼희망타운·청년주택
맞춤형 대출 상품. 일반 LTV 규제와 별도 적용.

4. 감정가 극대화
은행 감정가가 매매가보다 낮으면 대출액 감소. 감정가 상향 요청 or 다른 은행 감정.

5. 부부 공동명의
공동명의 시 각자 대출 한도 활용 가능. 부부합산 소득으로 DSR도 완화.

자주 하는 실수 5가지

실수 1 — LTV만 계산하고 자금계획
DSR·DTI로 실제 대출 한도 더 낮을 수 있음. 3가지 지표 모두 계산.

실수 2 — 매매가 vs 감정가 혼동
LTV 기준은 매매가 아닌 KB시세·감정가. 시세와 매매가 차이 시 대출액 감소.

실수 3 — 규제지역 변경 미확인
규제지역은 정부 발표에 따라 수시 변경. 매수 계약 전 최신 상태 확인.

실수 4 — 다주택자 제한 미인지
다주택자는 규제지역 LTV 매우 제한적. 기존 주택 처분 조건 등 확인.

실수 5 — 15억 초과 규제지역 매수
대출 불가. 자기자금 100% 조달 못하면 계약 파기 위험.

관련 정보·기관

금융위원회·금융감독원: LTV 규제 정책
주택금융공사 hf.go.kr: 보금자리론·디딤돌대출
KB부동산 시세: 은행 대출 심사 기준
금융감독원 금융상품한눈에: 은행별 대출 조건
은행 대출 상담원: 개별 심사

LTV 규제는 정부 정책에 따라 자주 변경됩니다. 본 계산기는 일반 시뮬레이션이며, 실제 대출은 은행 심사에 따릅니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)