주택임대소득세 계산기

월세·간주임대료를 분리과세와 종합과세로 비교해 유리한 방식을 추천합니다.

주택임대소득 과세 대상

부부합산 2주택 이상이거나, 1주택자라도 기준시가 12억 초과일 때 과세됩니다. 1주택 + 12억 이하는 비과세(월세만 해당, 보증금 간주임대료는 별도). 외국 주택 임대는 항상 과세 대상입니다.

분리과세 vs 종합과세

분리과세: 수입금액 2천만 이하만 가능. 단일 14% 세율. 등록임대사업자는 필요경비 60% + 추가공제 400만, 미등록은 50% + 200만.
종합과세: 다른 종합소득과 합산해 누진세율(6~45%) 적용. 다른 소득이 적을수록 종합과세가 유리할 수 있어요.
본 계산기는 두 방식을 동시에 비교해 더 유리한 쪽을 표시합니다.

임대사업자 등록의 효과

시·군·구 등록임대사업자가 되면:
① 분리과세 시 필요경비 60%(10%p↑), 추가공제 400만(2배)
② 종합소득세·재산세 일부 감면
③ 양도소득세 중과 배제 등
다만 등록 시 의무임대 기간(8년 등) 등 제약도 있습니다.

주택임대소득세 산정 흐름

주택임대소득세는 주택 임대사업자의 임대소득에 부과되는 국세입니다.

1단계 — 과세 대상 판단
부부합산 2주택 이상 보유 + 임대소득 발생 시 과세. 1주택자는 기준시가 12억 초과 주택만 과세. 3주택 이상은 간주임대료 추가.

2단계 — 임대수입 산정
월세 수입(월세 × 12) + 간주임대료(3주택 이상 전세보증금). 관리비 실비 성격은 제외.

3단계 — 분리과세 vs 종합과세 선택
주택임대소득 2,000만원 이하: 분리과세(14% 단일세율) 또는 종합과세 선택. 2,000만원 초과: 종합과세 의무.

4단계 — 필요경비·기본공제
분리과세 시 등록임대주택 60% + 미등록 50% 필요경비 인정. 기본공제 400만원(등록임대) 또는 200만원(미등록).

5단계 — 세율 적용
분리과세: 과세표준 × 14% + 지방세 10%. 종합과세: 다른 소득과 합산 후 누진세율 6~45%.

신고 기한: 다음해 5월 종합소득세 신고 기간.

사례별 시뮬레이션

사례 1 — 2주택자, 월세 60만원 (연 720만)
수입 720만 - 필요경비 50% 360만 - 기본공제 200만 = 과세표준 160만. 세액 22.4만 + 지방세 2.24만 = 약 25만원.

사례 2 — 2주택자, 월세 100만원 (연 1,200만) - 등록임대
수입 1,200만 - 필요경비 60% 720만 - 기본공제 400만 = 과세표준 80만. 세액 약 12만원. 등록임대 절세 효과 큼.

사례 3 — 2주택자, 월세 200만원 (연 2,400만) - 종합과세 의무
2,000만 초과 → 종합과세. 다른 소득 5,000만 + 임대소득 = 총 7,400만. 임대소득 기여분 세부담 약 300~500만 (한계세율에 따라).

사례 4 — 3주택자, 전세 5억 (간주임대료)
보증금 5억 - 3억(공제) = 2억. 정기예금 이자율 3.5% = 700만 간주임대료. 필요경비·공제 후 세부담 약 50만원.

사례 5 — 1주택자, 공시 15억 주택 월세 (고가주택)
고가주택 월세는 1주택자도 과세. 월세 200만 → 종합과세 시 약 200~400만원 세부담(다른 소득 규모에 따라).

절세·등록임대 전략

1. 임대사업자 등록
등록 시 필요경비 60%(미등록 50%) + 기본공제 400만(미등록 200만) 확대. 취득세·재산세·종부세 감면 별도. 단, 의무임대기간(4~10년) 이행 필수.

2. 분리과세 vs 종합과세 비교
2,000만 이하는 선택 가능. 저소득자는 종합과세로 누진세율 낮게 적용 유리, 고소득자는 분리과세 유리.

3. 부부 명의 분산
주택을 부부공동명의 또는 분산 등기 시 소득 분산 → 종합과세 시 누진세율 낮음.

4. 필요경비 실제 입증
기준경비율(50~60%) 대신 실제 경비(수선비·중개수수료·재산세 등) 입증 시 절세 가능. 영수증 관리 필수.

5. 간주임대료 회피
3주택 이상 되면 전세보증금 합산 3억 초과분에 간주임대료 부과. 부부 명의 분산 등으로 3주택 미만 유지.

자주 하는 실수 5가지

실수 1 — 임대소득 미신고
전월세 신고제(2021년~) 도입으로 미신고 임대소득 국세청에 통보. 무신고 가산세 20~40%.

실수 2 — 2,000만 초과 시 종합과세 미인지
2,000만 초과는 분리과세 불가. 종합과세 신고 안 하면 무신고.

실수 3 — 관리비 임대수입 포함
실비 성격 관리비는 제외지만, 정액 관리비는 임대수입 포함. 계약서에 명시 필요.

실수 4 — 부부합산 미인지
주택 수·임대소득 과세 여부는 부부합산 기준. 배우자 명의 주택 임대 시에도 본인 임대소득으로 판단됨.

실수 5 — 등록임대 의무 위반
임대사업자 등록 후 의무임대기간 중 매도 시 감면세액 추징 + 과태료. 사전 계획 필수.

자주 묻는 질문 (FAQ)

간주임대료는 무엇인가요?

전세·반전세 보증금에 대해 임대료로 의제(간주)되는 금액. 부부합산 보증금이 3억 초과 시 (보증금-3억) × 60% × 정기예금이율로 계산. 본 사이트의 '간주임대료 계산기'로 사전 산출 가능합니다.

분리과세가 항상 유리한가요?

아닙니다. 다른 소득이 매우 적거나 없는 경우 종합과세가 더 유리할 수 있습니다(누진세율 첫 구간 6%). 본 계산기로 두 방식 모두 확인 후 선택하세요. 5월 종합소득세 신고 시 선택 가능.

신고 안 하면?

국세청은 전월세 신고제, 임대차 등록 정보 등으로 임대 사실을 파악합니다. 무신고 시 가산세(20%) + 납부불성실 가산세(연 9~10%) 부과. 자진 신고가 안전합니다.

소형주택 비과세는?

전용 40㎡ 이하 + 기준시가 2억 이하 소형주택은 2026년까지 간주임대료 비과세입니다(월세는 일반 과세). 다만 주택 수에는 포함됩니다.