전월세 전환 계산기

전월세 전환율 산식

월세 = (전세금 − 보증금) × 전환율 ÷ 12. 역으로 전세금 = 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율). 주택임대차보호법은 전환율 상한을 한국은행 기준금리 + 2%(현재 약 5.5%)로 정합니다.

예시

전세 5억, 보증금 1억, 전환율 5.5% → 월세 = (5억−1억)×5.5%÷12 ≈ 183만원. 보증금 1억 + 월세 100만, 전환율 5.5% → 전세 = 1억 + 100만×12÷5.5% ≈ 3억 1,818만.

전월세전환 계산기 개요

전월세전환율은 전세를 월세로 또는 월세를 전세로 전환할 때 적용되는 이율입니다. 임대인·임차인 간 협상 시 기준이 되며, 법적으로 상한이 정해져 있습니다.

전월세전환율 규제

주택임대차보호법상 상한: 다음 중 낮은 값

· 연 4.75% (기준금리 + 2%p, 2026년 기준)
· 연 10%

즉 현재 기준금리 2.75% 기준 연 4.75%가 상한.

계산 공식:

· 전세 → 월세: 월세 = (전세보증금 - 신규 보증금) × 전환율 ÷ 12
· 월세 → 전세: 전세보증금 = 신규 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율)

실제 시장 전환율: 지역별 5~7% 수준. 법정 상한과 별개로 실질 시세 반영.

사례별 시뮬레이션

사례 1 — 전세 3억 → 보증금 5천만 + 월세
전환액 2.5억. 월세 = 2.5억 × 4.75% ÷ 12 = 약 98.9만원. 반전세 5,000만/월 99만.

사례 2 — 월세 70만 → 전세로 전환
보증금 5천 + 월세 70만 → 전세 = 5,000만 + (70만 × 12 ÷ 4.75%) = 5,000만 + 1억 7,684만 = 약 2억 2,684만원.

사례 3 — 전세 5억 → 완전 월세 전환
보증금 0, 월세 = 5억 × 4.75% ÷ 12 = 약 197.9만원. 큰 부담.

사례 4 — 반전세 2억/월 50만 → 전세
전세 = 2억 + (50 × 12 ÷ 4.75%) = 2억 + 1억 2,632만 = 약 3억 2,632만원.

사례 5 — 시장 전환율 5.5% 적용
전세 3억 → 보증금 5천만 + 월세. 2.5억 × 5.5% ÷ 12 = 약 114.6만원. 법정 상한 초과 시 임차인 요구로 조정 가능.

임대인·임차인 협상 전략

1. 법정 상한 확인
2026년 기준 연 4.75%. 이 이상 전환 요구는 임차인이 거절 가능. 다만 재계약 시엔 상한 미적용.

2. 시장 전환율 조사
지역·주택 유형별 시세 확인. 국토부 실거래가·부동산 앱 활용.

3. 대출 이자와 비교
전세대출 이자 vs 월세 부담 비교. 월세가 더 저렴하면 전환 유리.

4. 세제 혜택 활용
임차인: 월세 세액공제(연 최대 127만원, 총급여 8천 이하). 임대인: 임대사업자 등록 시 감면.

5. 계약 갱신 시 협상
계약 갱신 시 5% 상한 규제 적용. 임대인 일방적 전환 요구 거절 가능.

자주 하는 실수 5가지

실수 1 — 법정 상한 미확인
4.75% 초과 요구 시 거절 가능. 강행 시 임대차 분쟁조정위원회.

실수 2 — 재계약 vs 갱신 혼동
재계약(신규 계약)은 상한 미적용. 갱신청구권 사용 갱신은 5% 상한 별도.

실수 3 — 시장금리 변동 미인지
기준금리 변동 시 상한 자동 변경. 매년 확인 필수.

실수 4 — 세제 혜택 누락
월세 세액공제 요건 확인. 무주택 세대주·총급여 8천 이하·주민등록·계약서·이체 증빙.

실수 5 — 확정일자 누락
보증금 감소 시 새 계약서에 확정일자 재부여. 대항력·우선변제권 유지.

관련 법령 및 기관

주택임대차보호법 제7조의2: 전월세전환율
주택임대차보호법 시행령: 세부 규정
한국은행: 기준금리 확인
주택임대차 분쟁조정위원회: 무료 조정
부동산거래관리시스템 rtms.molit.go.kr: 전월세 신고
공인중개사: 시장 전환율 자문

본 계산기는 법정 상한 기준입니다. 실제 계약은 협상과 시장 상황을 반영합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)