재산세 계산기

재산세 산식

① 과세표준 = 시가표준액 × 공정시장가액비율
② 재산세 본세 = 과세표준 × 누진세율
③ 도시지역분 = 과세표준 × 0.14% (도시계획구역만)
④ 지방교육세 = 재산세 × 20%
세 가지를 더한 금액이 7월·9월에 절반씩 부과됩니다.

공정시장가액비율

일반 주택: 60% / 1세대1주택 9억 이하: 43%(특례) / 1세대1주택 9억 초과: 45% / 토지·건물: 70%. 1주택자에게는 시가표준액의 약 절반만 과세표준이 되도록 특례가 적용됩니다.

주택 재산세율

표준세율: 6천만 이하 0.1% / 1.5억 이하 0.15% / 3억 이하 0.25% / 3억 초과 0.4%
1주택 9억 이하 특례세율: 6천만 이하 0.05% / 1.5억 이하 0.10% / 3억 이하 0.20% / 3억 초과 0.35%
과세표준이 큰 구간은 누진공제 방식으로 합산.

재산세 산정 흐름

재산세는 매년 6월 1일 기준 부동산 소유자에게 부과되며, 다음 단계로 계산됩니다.

1단계 — 시가표준액 결정
매년 4월 공시되는 공동주택 공시가격, 단독주택 표준주택가격, 토지 개별공시지가가 기준입니다. 시세보다 보통 60~70% 수준입니다.

2단계 — 공정시장가액비율 적용
주택은 시가표준액의 60%(1주택 공시 9억 이하는 43~45% 한시), 토지는 70%, 건축물은 70%를 곱해 과세표준을 산출합니다.

3단계 — 누진세율 적용
주택은 0.1~0.4% 누진세율, 토지(별도합산)는 0.2~0.4%, 건축물 0.25%. 1세대1주택 특례세율(0.05~0.35%)이 적용될 수 있습니다.

4단계 — 부가세 합산
재산세 본세 + 지방교육세(본세의 20%) + 도시지역분(과세표준의 0.14%) + 지역자원시설세(시설 있는 경우). 보통 본세의 1.3~1.5배가 총 부담세액입니다.

5단계 — 세부담상한 적용
전년 대비 급격한 세 증가를 막기 위해 주택 공시가 3억 이하 105%, 3~6억 110%, 6억 초과·다주택 130% 상한 적용. 상한 초과분은 익년으로 이월.

납부 기한: 주택은 7월(½) + 9월(½), 건축물 7월, 토지 9월. 주택 세액 20만원 이하면 7월에 일괄 납부.

사례별 시뮬레이션

사례 1 — 공시가 5억 1주택자 (전용 85㎡)
과세표준 = 5억 × 45% = 2.25억. 1세대1주택 특례세율 0.1~0.2% 적용 → 약 24만원. 지방교육세 + 도시계획세 포함 시 총 약 32만원.

사례 2 — 공시가 8억 1주택자
과세표준 = 8억 × 60% = 4.8억. 0.1~0.4% 누진세율 → 약 87만원. 부가세 포함 시 총 약 110만원.

사례 3 — 공시가 10억 1주택자
과세표준 = 10억 × 60% = 6억. 0.1~0.4% 누진세율 → 약 135만원. 부가세 포함 약 175만원. 공시 9억 초과부터는 종합부동산세도 별도 부과됩니다.

사례 4 — 다주택자 (3주택 합산)
각 주택별로 재산세 부과. 단, 종합부동산세 산정 시 합산되어 0.5~5%로 추가 부과. 총 부담은 1주택자 대비 3~5배 가능.

사례 5 — 상가 시가표준 10억 보유
건축물 과세표준 = 7억(70%), 세율 0.25% → 175만원. 토지분 별도 부과(0.2~0.4%) → 약 80만원. 합계 약 255만원. 상가는 주택보다 세율이 높습니다.

주요 감면·특례

1. 1세대1주택 공정시장가액비율 인하
공시가 9억 이하 1주택자는 60% → 43~45%로 인하. 2026년에도 유지(매년 한시 연장). 약 25% 세부담 경감 효과.

2. 1세대1주택 특례세율
공시가 9억 이하 1주택자는 0.05~0.35% 특례세율 적용(일반 0.1~0.4% 대비 인하).

3. 임대주택 감면
임대사업자 등록 + 의무임대기간 충족 시 25~100% 감면. 단, 2020년 7·10 대책 이후 신규 임대주택 등록 시 혜택이 대폭 축소되었습니다.

4. 재해·재난 감면
화재·태풍·홍수 등으로 부동산이 멸실·훼손된 경우 일정 비율 감면. 지자체 신청 필수.

5. 신축 주택 감면
일부 지자체는 신축·미분양 해소 목적의 한시 감면을 운영합니다. 관할 시·군·구청 문의 필요.

자주 하는 실수 5가지

실수 1 — 6월 1일 양도 시점 착각
매년 6월 1일 소유자에게 1년치 재산세가 부과됩니다. 5월 31일 매도 시 매도인이 그해 재산세 부담 없음, 6월 2일 매도 시 매도인이 1년치 전체 부담. 매매 시 잔금일을 5월 말~6월 초로 조율하면 매도인·매수인 부담이 달라집니다.

실수 2 — 다주택 보유로 종부세 합산
재산세만 보고 안심했다가 9월에 종합부동산세 고지로 놀라는 경우. 다주택자는 재산세 + 종부세를 합쳐 검토해야 합니다.

실수 3 — 공시가 이의신청 시기 놓침
매년 4월 말 공시가가 공개되며, 5월 말까지 30일 이내 이의신청 가능. 시세보다 과도하게 책정된 경우 이의신청으로 조정 가능.

실수 4 — 세부담상한 미인지
전년 대비 30% 이상 오를 수는 없습니다(다주택자 기준). 세금이 갑자기 폭증한 것 같으면 세부담상한 적용 여부 확인 필요.

실수 5 — 분할납부 신청 누락
재산세 본세가 250만원 초과 시 2개월 내 분할납부 신청 가능(절반은 기한 내, 나머지는 2개월 이내). 일시 부담 어려우면 활용.

관련 법령 및 근거

지방세법 제104조~제122조: 재산세 정의·과세대상·세율·감면 등
지방세법 시행령·시행규칙: 공정시장가액비율, 특례세율, 세부담상한
부동산 가격공시법: 공시가격 산정·결정·고시
위택스 www.wetax.go.kr: 온라인 신고·납부, 시가표준액 조회
국토교통부 부동산공시가격알리미: 공시가격 조회·이의신청

본 계산기는 일반 시뮬레이션입니다. 다주택자·종부세 대상자·임대사업자는 세부 적용이 달라질 수 있으므로 정확한 세액은 위택스 또는 세무사 자문으로 확인하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)