재건축 연한 계산기

재건축 vs 재개발

재건축: 정비기반시설은 양호하나 노후·불량 건축물이 밀집한 지역에서 주택을 새로 짓는 사업. 주로 아파트 단지에 적용. 재개발: 도로·상하수도 등 기반시설까지 함께 정비하는 사업으로 오래된 단독주택 지역에 적용.

재건축 진행 단계

① 연한 충족(준공 30년) → ② 안전진단(D·E등급) → ③ 정비구역 지정 → ④ 추진위원회·조합 설립 → ⑤ 사업시행계획 → ⑥ 관리처분계획 → ⑦ 이주·철거 → ⑧ 착공·준공. 통상 15~20년 소요.

재건축 초과이익환수제

재건축으로 인해 발생한 초과이익(개시시점 가격 → 준공시점 가격, 정상상승분 차감)이 조합원 1인당 3천만원 초과 시 10~50% 환수. 2024년부터 부담금 산정·부과 본격 시행.

재건축연한 계산기 개요

재건축연한은 재건축·재개발 사업의 대상이 되는 기준 경과년수입니다. 아파트·다세대 등 노후주택 재건축 사업성 판단의 핵심 지표로, 지자체별 조례에 따라 상이합니다.

재건축연한 기준

1. 법정 기준 (도시 및 주거환경정비법)
· 준공 후 30년 경과 아파트
· 안전진단 D·E 등급 (구조안전상 재건축 필요)
· 지자체 조례로 20~40년 사이 조정 가능

2. 지자체 조례 (일반적)
· 서울: 30년
· 경기·인천: 30년
· 지방 광역시: 30년
· 일부 지역: 25년 or 20년 완화

3. 재건축 안전진단
· 예비진단 → 정밀진단
· D 등급(조건부 재건축), E 등급(재건축 결정)
· 통과율 낮음. 정치·정책 이슈.

4. 재개발 vs 재건축
· 재건축: 노후 아파트
· 재개발: 노후·불량 주거지역 종합 개발

사례별 시뮬레이션

사례 1 — 1995년 준공 아파트 (2026년 기준 31년 경과)
재건축연한 30년 초과 → 안전진단 신청 가능. 사업성 검토 시작.

사례 2 — 2000년 준공 (26년 경과)
연한 미달. 대기 4년 후 신청 가능.

사례 3 — 1985년 준공 (41년 경과)
연한 크게 초과. 안전진단·조합 설립 등 절차 진행.

사례 4 — 리모델링 대안
재건축 어려운 아파트는 리모델링 (15년 경과 이상). 세대 증가 15% 가능.

사례 5 — 초과이익환수제
재건축 조합원 이익 3천만원 초과 시 10~50% 환수. 2024년부터 부담금 산정·부과 본격 시행.

재건축 사업성 판단

1. 연한 도래 여부
준공 후 30년 경과 확인. 미달 시 시간 필요.

2. 용적률 여유
기존 용적률 vs 상한. 30% 이상 여유 필요.

3. 대지지분
세대별 대지지분 큼 = 사업성 유리. 20㎡ 이상 권장.

4. 지역 시세
고가 지역 재건축 유리. 저가 지역 부담금 부담.

5. 조합원 부담
추가 분담금·부담금 부담 능력. 노후 주민 부담 큼.

자주 하는 실수 5가지

실수 1 — 연한만 되면 재건축 확정 착각
안전진단 통과·조합 설립·인허가 등 복잡한 절차. 10~20년 소요.

실수 2 — 사업성 낙관
용적률·대지지분 부족 시 사업성 낮음. 추가 부담 큼.

실수 3 — 초과이익환수 미고려
재건축 이익 3천 초과 시 환수. 실질 이익 감소.

실수 4 — 정치·정책 리스크
정부 정책 변경 시 사업 지연·중단. 장기 투자 관점 필요.

실수 5 — 리모델링 대안 무시
재건축 어려우면 리모델링 검토. 15년 경과 이상 가능.

관련 법령 및 자료

도시 및 주거환경정비법: 재건축·재개발 절차
재건축초과이익 환수에 관한 법률: 초과이익환수제
지자체 조례: 지역별 재건축연한
정비사업정보시스템 clean.molit.go.kr: 정비사업 현황
정비사업 컨설턴트·변호사: 종합 자문

재건축은 매우 복잡한 사업입니다. 본 계산기는 일반 안내용이며 실제 사업 참여 시 전문가 자문 필수입니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)