임대수익률 계산기

매매가·보증금·월세를 입력해 표면·실·자기자본 수익률을 동시에 계산합니다.

3가지 수익률

표면수익률 = 연 임대수익 ÷ (매매가 − 보증금) × 100. 운영비·대출 미고려. 실수익률 = (연 임대수익 − 운영비) ÷ (매매가 − 보증금) × 100. 자기자본 수익률 = (연 임대수익 − 운영비 − 연 이자) ÷ 자기자본 × 100. 대출 레버리지 효과까지 반영합니다.

임대수익률 계산기 개요

임대수익률은 부동산 투자의 핵심 지표로, 투자 원금 대비 임대소득의 비율을 나타냅니다. 부동산 구매·매도 결정 및 다른 투자상품과의 비교 시 사용됩니다.

임대수익률 산정 방식

임대수익률은 계산 방식에 따라 세 가지로 구분됩니다.

1. 총수익률 (Gross Yield)
연 총임대료 ÷ 매입가 × 100. 가장 단순한 계산법. 비용 미고려로 실제보다 높게 나옴.

2. 순수익률 (Net Yield)
(연 임대료 - 연 비용) ÷ 매입가 × 100. 비용(재산세·관리비·수선비 등)까지 반영해 실제에 가까움.

3. 자기자본 수익률 (Cash on Cash Return)
(연 순임대소득 - 연 대출이자) ÷ 실투자금 × 100. 대출 활용 시 실제 수익률. 레버리지 효과 반영.

필요 정보: 매입가, 월세, 보증금, 연 비용(재산세·관리비·수선비·공실 손실), 대출액·금리.

사례별 시뮬레이션

사례 1 — 5억 오피스텔, 보증금 5천만/월세 130만
연 임대료 1,560만. 총수익률 3.12%. 재산세 40만 + 관리비 60만 + 공실 5% 78만 제외 → 순수익 1,382만. 순수익률 2.76%.

사례 2 — 위 조건 + 대출 3.5억, 금리 4.5%
연 이자 1,575만. 순임대료 1,382만 - 이자 1,575만 = -193만. 자기자본 1.5억 대비 -1.29%. 역레버리지 상황.

사례 3 — 3억 원룸 5실 매입, 월세 40만 × 5
연 임대료 2,400만. 총수익률 8%. 각종 비용 20% 제외 순수익률 약 6.4%. 원룸은 수익률 높지만 관리 노동 큼.

사례 4 — 15억 상가, 보증금 3억/월세 500만
연 임대료 6,000만. 총수익률 4%. 실투자 12억(15억-대출없음) 기준 순수익률 약 3.4%. 상가는 공실 리스크 큼.

사례 5 — 아파트 8억, 전세 5억 갭투자
실투자 3억. 전세 만기 시 시세차익 목표. 임대수익률 0%이나 시세 상승 기대. 대신 하락 시 큰 손실.

수익률 개선 방법

1. 대출 활용 최적화
금리 < 임대수익률이면 대출 활용 유리. 반대면 자기자본 비중 증가.

2. 공실 최소화
공실 1개월이 연 수익률 8% 감소. 중개수수료 지원, 시세보다 5% 낮은 임대료 책정 등으로 공실 방지.

3. 임대료 정기 인상
연 5%(임대차보호법 상한) 인상. 계약 갱신 시 시세 확인.

4. 비용 절감
재산세 감면 요건 확인, 관리비 최적화, 셀프 수선 등.

5. 세금 최적화
임대사업자 등록 시 재산세·종부세 감면, 필요경비 60% 인정. 의무임대기간 확인 후 결정.

자주 하는 실수 5가지

실수 1 — 총수익률만 보고 투자
총수익률 5%처럼 보여도 비용 제외 실질 2~3% 수준인 경우 많음. 반드시 순수익률로 판단.

실수 2 — 공실 미고려
실제 공실률 반영해야 정확. 오피스텔 10%, 원룸 5~15% 공실 가정.

실수 3 — 매년 발생 비용 누락
재산세·종부세·관리비·수선비·중개수수료·소득세 등 실제 지출 반영 필수.

실수 4 — 대출 이자 미차감
대출 활용 시 이자는 필수 비용. 순수익률에 대출이자 반영해야 실질 수익 파악.

실수 5 — 세금 미포함
임대소득세, 종부세, 양도세 등이 실질 수익을 크게 낮춤. 세후 수익률로 판단.

3가지 수익률