월세·보증금 조정 계산기

같은 임대 가치를 유지하면서 보증금을 늘리거나 줄일 때 변동되는 월세를 계산합니다.

조정 산식

같은 임대 가치를 유지하려면 보증금 변화 × 전환율 ÷ 12 = 월세 변화입니다. 예를 들어 전환율 5.5% 기준 보증금 1,000만원을 늘리면 월세는 약 4.6만원 감소합니다. 임대인·임차인 양측 모두 동의하면 계약 중간에도 조정 가능합니다.

주택임대차보호법은 보증금을 월세로 전환할 때 한국은행 기준금리 + 2%를 상한으로 정합니다. 현재 약 5.5%가 일반적입니다. 시장 자율 협상이지만 이 상한을 초과하면 임차인은 거부할 수 있습니다.

월세보증금조정 계산기는 보증금과 월세 사이 전환 조건을 조정할 때 사용합니다. 임차인·임대인 협상 시 상호 만족하는 조합을 찾는 데 활용됩니다.

기본 관계: 보증금 감소 → 월세 증가, 보증금 증가 → 월세 감소. 전환율을 통해 상호 계산.

계산 공식: 조정 월세 = 기존 월세 + (기존 보증금 - 신규 보증금) × 전환율 ÷ 12

2026년 법정 상한 전환율: 연 4.75% (기준금리 + 2%p)

왜 조정하나?
· 임차인: 보증금 낮춰 초기 자금 부담 감소
· 임대인: 보증금 낮추고 월세 높여 수익성 개선

사례 1 — 보증금 3,000만/월세 50만 → 보증금 5,000만으로 증액
월세 감소 = (5,000 - 3,000) × 4.75% ÷ 12 = 7.9만. 신규 월세 42.1만원.

사례 2 — 보증금 5,000만/월세 60만 → 보증금 3,000만으로 감액
월세 증가 = (5,000 - 3,000) × 4.75% ÷ 12 = 7.9만. 신규 월세 67.9만원.

사례 3 — 전세 2억 → 반전세 5,000만 + 월세
월세 = (2억 - 5,000만) × 4.75% ÷ 12 = 약 59.4만원.

사례 4 — 시장 전환율 6% 적용 (지역 시세)
보증금 3,000 → 1,000만 감액. 월세 증가 = 2,000만 × 6% ÷ 12 = 10만. 협상용 시나리오.

사례 5 — 재계약 시 보증금 인상 + 월세 유지
임대인 요구에 대응. 인상액 × 시세 전환율 → 월세 감액분 요구.

1. 초기 자금 vs 월 부담 균형
보증금이 낮으면 초기 자금 부담 감소. 월 지출 증가. 소득·저축 상황에 맞춰 결정.

2. 대출 이자 비교
전세대출 이자 vs 월세. 대출 금리 4% + 원리금 부담 vs 월세 부담 비교.

3. 월세 세액공제 활용
월세 총 800만 한도 15~17% 세액공제 = 최대 127만원. 총급여 8천 이하 무주택 세대주.

4. 임대인 협상 카드
보증금 낮추면 임대인 자금 활용도 감소. 월세 인상 요구 가능.

5. 시장 전환율 반영
법정 4.75% vs 시장 5~7%. 시장 반영이 임대인에 유리, 법정 반영이 임차인에 유리.

실수 1 — 법정 상한 초과 요구 수용
4.75% 이상 전환 요구는 법정 상한 위반. 임차인 거절 가능.

실수 2 — 대항력 재확보 미이행
보증금 변경 시 새 계약서 작성 + 확정일자 재부여 필요. 우선변제권 유지.

실수 3 — 세액공제 요건 미비
월세 세액공제는 계약서·주민등록·이체 증빙 필수. 현금 지급은 공제 불가.

실수 4 — 신고 누락
임대차 신고제 대상 신고 필수. 미신고 시 임차인 대항력 약화 가능.

실수 5 — 반전세 세금 오해
반전세 임대인은 월세 + 간주임대료 종합소득세 신고 대상. 세부담 확인.

시장 금리가 전환율보다 높다면 임차인에게 유리(보증금 운용 수익이 월세 증가분보다 큼). 반대면 보증금 늘리는 쪽이 유리. 본인의 자금 상황과 시장 금리에 따라 결정.

시장 자율이지만 법정 상한(기준금리+2%, 약 5.5%)이 있어 임차인이 초과분을 거부할 수 있습니다. 본 계산기는 입력한 전환율을 그대로 적용합니다.