월세·보증금 조정 계산기

조정 산식

같은 임대 가치를 유지하려면 보증금 변화 × 전환율 ÷ 12 = 월세 변화입니다. 예를 들어 전환율 5.5% 기준 보증금 1,000만원을 늘리면 월세는 약 4.6만원 감소합니다. 임대인·임차인 양측 모두 동의하면 계약 중간에도 조정 가능합니다.

전환율 적용 기준

주택임대차보호법은 보증금을 월세로 전환할 때 한국은행 기준금리 + 2%를 상한으로 정합니다. 현재 약 5.5%가 일반적입니다. 시장 자율 협상이지만 이 상한을 초과하면 임차인은 거부할 수 있습니다.

월세보증금조정 계산기 개요

월세보증금조정 계산기는 보증금과 월세 사이 전환 조건을 조정할 때 사용합니다. 임차인·임대인 협상 시 상호 만족하는 조합을 찾는 데 활용됩니다.

보증금·월세 조정 원리

기본 관계: 보증금 감소 → 월세 증가, 보증금 증가 → 월세 감소. 전환율을 통해 상호 계산.

계산 공식: 조정 월세 = 기존 월세 + (기존 보증금 - 신규 보증금) × 전환율 ÷ 12

2026년 법정 상한 전환율: 연 4.75% (기준금리 + 2%p)

왜 조정하나?
· 임차인: 보증금 낮춰 초기 자금 부담 감소
· 임대인: 보증금 낮추고 월세 높여 수익성 개선

사례별 시뮬레이션

사례 1 — 보증금 3,000만/월세 50만 → 보증금 5,000만으로 증액
월세 감소 = (5,000 - 3,000) × 4.75% ÷ 12 = 7.9만. 신규 월세 42.1만원.

사례 2 — 보증금 5,000만/월세 60만 → 보증금 3,000만으로 감액
월세 증가 = (5,000 - 3,000) × 4.75% ÷ 12 = 7.9만. 신규 월세 67.9만원.

사례 3 — 전세 2억 → 반전세 5,000만 + 월세
월세 = (2억 - 5,000만) × 4.75% ÷ 12 = 약 59.4만원.

사례 4 — 시장 전환율 6% 적용 (지역 시세)
보증금 3,000 → 1,000만 감액. 월세 증가 = 2,000만 × 6% ÷ 12 = 10만. 협상용 시나리오.

사례 5 — 재계약 시 보증금 인상 + 월세 유지
임대인 요구에 대응. 인상액 × 시세 전환율 → 월세 감액분 요구.

보증금·월세 조정 전략

1. 초기 자금 vs 월 부담 균형
보증금이 낮으면 초기 자금 부담 감소. 월 지출 증가. 소득·저축 상황에 맞춰 결정.

2. 대출 이자 비교
전세대출 이자 vs 월세. 대출 금리 4% + 원리금 부담 vs 월세 부담 비교.

3. 월세 세액공제 활용
월세 총 800만 한도 15~17% 세액공제 = 최대 127만원. 총급여 8천 이하 무주택 세대주.

4. 임대인 협상 카드
보증금 낮추면 임대인 자금 활용도 감소. 월세 인상 요구 가능.

5. 시장 전환율 반영
법정 4.75% vs 시장 5~7%. 시장 반영이 임대인에 유리, 법정 반영이 임차인에 유리.

자주 하는 실수 5가지

실수 1 — 법정 상한 초과 요구 수용
4.75% 이상 전환 요구는 법정 상한 위반. 임차인 거절 가능.

실수 2 — 대항력 재확보 미이행
보증금 변경 시 새 계약서 작성 + 확정일자 재부여 필요. 우선변제권 유지.

실수 3 — 세액공제 요건 미비
월세 세액공제는 계약서·주민등록·이체 증빙 필수. 현금 지급은 공제 불가.

실수 4 — 신고 누락
임대차 신고제 대상 신고 필수. 미신고 시 임차인 대항력 약화 가능.

실수 5 — 반전세 세금 오해
반전세 임대인은 월세 + 간주임대료 종합소득세 신고 대상. 세부담 확인.

관련 정보·기관

주택임대차보호법: 전월세전환율 규제
한국은행: 기준금리
주택임대차 분쟁조정위원회: 조정 신청
부동산거래관리시스템 rtms.molit.go.kr: 전월세 신고
공인중개사: 시장 시세 상담

본 계산기는 법정 전환율 기준입니다. 실제 계약은 협상과 시장 상황을 반영합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)