양도소득세 계산기

양도소득세 산식

① 양도차익 = 양도가 − 취득가 − 필요경비
② 양도소득금액 = 양도차익 − 장기보유특별공제
③ 과세표준 = 양도소득금액 − 기본공제 250만원
④ 세액 = 과세표준 × 누진세율 (6~45%)
⑤ 다주택 중과 시 +20%p(2주택)/+30%p(3주택+) 가산
⑥ 단기 양도(1년 미만 70%, 2년 미만 60%) 별도 적용
⑦ 지방소득세 10% 별도 부과

1세대1주택 비과세

보유 2년·거주 2년(조정대상지역) 요건을 충족한 1세대1주택은 양도가 12억원 이하 전액 비과세입니다. 12억 초과 시는 초과분에 비례한 부분만 과세하고, 장기보유특별공제도 보유·거주 각 연 4%, 최대 80%까지 받을 수 있습니다.

장기보유특별공제 (LTCG)

일반: 보유 3년부터 연 2%, 최대 30% (15년 보유).
1세대1주택(거주 2년+): 보유 연 4% + 거주 연 4%, 최대 80%. 예) 보유 10년 + 거주 10년 = 40% + 40% = 80% 공제.
보유 3년 미만은 LTCG 적용 불가.

2026년 양도소득세 누진세율표

1,400만 이하 6% / 5,000만 이하 15% (-126만) / 8,800만 이하 24% (-576만) / 1.5억 이하 35% (-1,544만) / 3억 이하 38% (-1,994만) / 5억 이하 40% (-2,594만) / 10억 이하 42% (-3,594만) / 10억 초과 45% (-6,594만).

적용 방법: 과세표준 × 세율 - 누진공제 = 산출세액. 예) 과표 2억 → 2억 × 38% - 1,994만 = 5,606만원. 산출세액의 10%가 지방소득세로 추가 부과되어 최종 약 6,167만원.

이 기본세율은 2023년 개정 이후 2026년까지 동일하게 적용되고 있으며, 종합소득세·양도소득세·퇴직소득세에 공통으로 사용됩니다. 향후 세법 개정 시 변경될 수 있으니 국세청 홈택스에서 최신 기준을 확인하시기 바랍니다.

양도소득세 산정 흐름

양도소득세는 단순히 매매 차익에 세율을 곱하는 것이 아니라 다음 5단계로 계산됩니다.

1단계 — 양도차익 계산
양도가액(매도가) - 취득가액(매수가) - 필요경비(중개수수료·취득세·자본적 지출) = 양도차익. 필요경비를 빠짐없이 챙겨야 세금을 줄일 수 있습니다.

2단계 — 장기보유특별공제 차감
3년 이상 보유 시 차익의 일정 비율을 공제합니다. 일반 부동산은 3년 6% → 15년 30%, 1세대1주택은 보유 + 거주 각 4%씩 최대 80%까지 공제.

3단계 — 양도소득금액 산출
양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액. 여기서 기본공제 250만원(연간)을 추가로 차감합니다.

4단계 — 세율 적용
과세표준에 누진세율(6~45%)을 곱해 산출세액을 계산합니다. 다주택 중과(20·30%p 가산), 단기 양도(70·60%) 등의 특례가 추가될 수 있습니다.

5단계 — 지방소득세 합산
산출세액의 10%를 지방소득세로 별도 부과합니다. 총 부담은 산출세액의 1.1배가 됩니다.

신고·납부 기한: 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내. 다음 해 5월 종합소득세 신고 시 확정신고로 정산도 가능.

사례별 시뮬레이션

사례 1 — 1세대1주택 비과세 (5년 보유 + 거주)
5억에 매수 → 8억에 매도, 차익 3억. 1세대1주택 + 2년 이상 거주 + 양도가 12억 이하 → 비과세. 양도세 0원.

사례 2 — 1세대1주택 (양도가 12억 초과)
10억 매수 → 15억 매도, 차익 5억. 12억 초과분(3억) 과세. 5년 보유 + 5년 거주로 장특공제 40%. 과세표준 약 1.5억, 세율 35% 적용 시 약 3,700만원 + 지방세 = 약 4,000만원.

사례 3 — 다주택자 (조정대상지역 단기 양도)
2년 미만 보유 시 60% 단일세율 적용. 차익 2억 → 약 1.2억 + 지방세 = 약 1.3억원. 매도 시점 신중히 결정해야 합니다.

사례 4 — 다주택 중과 (조정지역, 2주택)
5년 보유 차익 3억. 일반세율 38% + 중과 20%p = 58% 적용. 약 1.7억 + 지방세 = 약 1.87억원. 중과 한시 배제(2025.5까지 잠정 연장) 여부 확인 필요.

사례 5 — 분양권 양도 (1년 미만)
분양권은 주택 외 자산이라 70% 단일세율 적용. 프리미엄 1억 차익 → 7천만 + 지방세 = 7,700만원. 분양권은 거의 차익의 80%가 세금이라 보유가 유리한 경우가 많습니다.

주요 비과세·감면

1. 1세대1주택 비과세
2년 이상 보유 + 양도가 12억 이하 + 1세대 1주택. 12억 초과분만 과세. 단, 조정대상지역 매수 주택은 2년 이상 거주 요건도 추가됩니다.

2. 일시적 2주택 비과세
기존 1주택 + 새 주택 매수로 일시적 2주택이 된 경우, 신규 주택 취득 후 3년 이내 기존 주택 양도 시 기존 주택은 비과세(요건 충족 시).

3. 장기보유특별공제 (LTCG)
일반: 3년부터 매년 2% 증가, 최대 30%(15년)
1세대1주택: 보유 4% + 거주 4% 매년 증가, 최대 80%(10년 보유·거주). 거주 안 한 1주택은 일반 공제율 적용.

4. 농지·임야 8년 자경 감면
8년 이상 직접 경작한 농지 양도 시 양도세 100% 감면(연간 1억, 5년간 2억 한도). 농촌·귀농 정책의 대표 혜택.

5. 상속·증여 후 5년 이내 양도
상속받은 부동산을 5년 이내 양도 시 취득가액을 상속개시일 시가로 인정. 양도차익이 줄어들어 세금 절감 효과.

자주 하는 실수 5가지

실수 1 — 필요경비 누락
중개수수료, 취득세, 법무사 비용, 인테리어비(자본적 지출만), 대출 설정비 등은 모두 필요경비. 영수증 미보관으로 공제 못 받는 사례가 많습니다.

실수 2 — 1세대 판단 오류
1세대1주택 비과세는 "주민등록상 같이 사는 직계존비속·배우자"가 모두 무주택이어야 적용. 부모 명의 주택을 모르고 양도세 비과세 신고했다가 추징되는 경우가 잦습니다.

실수 3 — 신고 기한 초과
양도일이 속하는 달 말일부터 2개월 이내 신고가 원칙. 초과 시 무신고가산세 20%, 납부불성실가산세 일일 0.022% 추가.

실수 4 — 거주 요건 미충족
조정대상지역 1주택은 2년 보유 + 2년 거주가 필요. 보유만 하고 거주 안 한 경우 비과세 불가. 양도 전 주민등록만 옮긴다고 인정되지 않으며 실제 거주가 핵심.

실수 5 — 분양권·입주권 주택 수 포함
2021년부터 분양권·조합원 입주권도 주택 수에 포함됩니다. 분양권 1개 + 기존 주택 1개 = 2주택자로 중과 대상이 될 수 있어 매도·양도 전 사전 검토 필요.

관련 법령 및 근거

소득세법 제88조~제118조: 양도소득세 정의·과세대상·세율·감면 등
소득세법 시행령·시행규칙: 1세대1주택 요건, 장특공제율, 중과세율 등
조세특례제한법: 농지 자경 감면, 임대주택 감면 등 특례
국세청 홈택스 www.hometax.go.kr: 양도세 신고·세액 모의계산
국세청 양도소득세 종합안내: 사례별 적용 가이드

다주택 중과, 분양권 산정, 일시적 2주택 등 복잡한 케이스는 반드시 세무사 자문을 거치시고, 본 계산기는 일반적인 시뮬레이션 참고용으로 활용하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)