보유세 계산기

보유세란?

부동산을 소유한 사람에게 매년 부과되는 세금을 통칭합니다. 재산세(지방세, 시·군·구청)와 종합부동산세(국세, 국세청) 두 가지가 대표적이며, 본 계산기는 두 세목을 한 번에 산출합니다.

종합부동산세 공제

1세대1주택: 공시가격 12억원 공제. 12억 초과 부분에만 종부세가 부과됩니다.
다주택·법인 등 일반: 9억원 공제.
부부 공동명의 1주택은 각자 9억씩 합쳐 18억까지 공제 가능 (선택 신청 시).

종부세 세율 (2026년 기준)

과세표준 3억 이하 0.5% / 6억 이하 0.7% / 12억 이하 1.0% / 25억 이하 1.3% / 50억 이하 1.5% / 94억 이하 2.0% / 94억 초과 2.7%. 과세표준 = (공시가격 합 - 공제) × 공정시장가액비율 60%.
※ 종부세에는 농어촌특별세 20%가 추가로 부과됩니다.

주요 일정

6월 1일: 과세 기준일 (이날 소유자가 납세 의무자)
7월·9월: 재산세 분할 납부 (각 1/2)
12월 1~15일: 종부세 자진 신고·납부

보유세 산정 흐름

부동산 보유세는 매년 6월 1일 기준 소유자에게 부과되는 재산세 + 종합부동산세를 통칭합니다.

1단계 — 재산세 산정
공시가 × 공정시장가액비율(주택 60%, 1주택 9억이하 43~45%) = 과세표준. 세율 0.1~0.4%(1세대1주택 특례 0.05~0.35%) + 도시지역분(0.14%) + 지방교육세(재산세 20%).

2단계 — 종합부동산세 대상 판단
공시가 기준: 1세대1주택 12억 초과, 다주택자 합산 9억 초과 시 종부세 부과. 12억(1주택)·9억(다주택) 이하는 재산세만 납부.

3단계 — 종부세 계산
(공시가 합계 - 공제) × 공정시장가액비율(60%) = 과세표준. 세율: 3억 이하 0.5% ~ 94억 초과 2.7%(1주택), 다주택은 0.5~5.0%. 재산세 중복분 공제.

4단계 — 부가세 합산
종부세 × 20% 농어촌특별세 추가.

납부 기한: 재산세 7월(½)+9월(½), 종부세 12월 1~15일.

공시가별 보유세 시뮬레이션 (1주택자 기준)

공시가 5억 (시가 약 7억)
재산세: 약 32만원(도시분+지교세 포함). 종부세 없음. 총 32만원.

공시가 8억 (시가 약 11억)
재산세: 약 110만원. 종부세 없음(12억 이하). 총 110만원.

공시가 12억 (시가 약 17억)
재산세: 약 175만원. 종부세 없음(경계). 총 175만원.

공시가 15억 (시가 약 21억)
재산세 약 245만 + 종부세 약 90만(3억 초과분) = 총 335만원.

공시가 20억 (시가 약 28억)
재산세 약 350만 + 종부세 약 300만 = 총 650만원. 고가 1주택 세부담 점차 증가.

다주택자 (2주택 합산 공시 15억)
각 재산세 별도 + 종부세 공제 9억. 과세표준 6억, 세율 1~2%, 실제 약 800~1,200만원.

보유세 절감 방법

1. 1세대1주택 특례 유지
1세대1주택 공시 12억 이하는 종부세 0. 다주택 되는 순간 종부세 부담 급증. 세컨드홈 매수 시 재산·세금 영향 종합 검토.

2. 공시가 이의신청
매년 4월 공시가 발표 → 5월 이의신청 가능. 시세 대비 과도한 경우 조정 가능. 이의신청 승인 시 그해 재산세·종부세 모두 감소.

3. 세부담상한 확인
재산세는 전년 대비 최대 30% 상한. 종부세는 150~300% 상한. 급격한 세부담 증가는 상한으로 완화됨을 알아두기.

4. 임대사업자 감면
등록임대주택은 종부세 합산 배제 또는 감면 가능. 다만 2020년 7·10 대책 이후 혜택 축소, 신중한 검토 필요.

5. 상속 vs 증여 vs 매도 판단
고령자 다주택은 자녀 증여 시 취득세 부담 크지만 종부세 회피 효과. 상속·매도·증여 시나리오 비교.

자주 하는 실수 5가지

실수 1 — 6월 1일 기준 착각
매년 6월 1일 소유자에게 그해 재산세·종부세 전액 부과. 5월 31일 매도 시 매수인 부담, 6월 2일 매도 시 매도인 부담.

실수 2 — 종부세 대상 여부 미확인
공시가 상승으로 새로 종부세 대상이 된 것을 12월 고지서로 알게 되는 경우. 매년 6월 공시가 확인 필수.

실수 3 — 부부공동명의 활용 누락
부부공동명의 시 각각 6억(1주택 특례) 공제 → 12억까지 종부세 회피 가능. 명의 조정으로 절세.

실수 4 — 세부담상한 미확인
세금 폭탄 같아 보여도 세부담상한으로 완화 중. 다음해 이월분이 있으니 장기 계획 필요.

실수 5 — 종부세 미신고
일반적으로 자동 고지서 발송. 하지만 신고 방식 선택 시 감면 활용 가능. 세무사 상담 검토.

관련 법령 및 기관

지방세법: 재산세
종합부동산세법: 종부세 정의·세율·공제
부동산 가격공시법: 공시가 산정·이의신청
위택스 wetax.go.kr: 재산세
국세청 홈택스: 종부세 신고·납부
국토부 부동산공시가격알리미: 공시가 조회·이의신청

본 계산기는 일반 시뮬레이션이며, 실제 세액은 지자체·국세청 산정에 따릅니다. 다주택·법인·임대사업자 등 복잡한 케이스는 세무사 자문 필수.

자주 묻는 질문 (FAQ)