등기비용 계산기

부동산 등기 시 발생하는 인지세·국민주택채권·등기신청수수료·법무사 보수를 한 번에 산출합니다. (취득세 별도)

등기비용의 구성

부동산 매매 시 등기 단계에서 발생하는 비용은 크게 네 가지입니다. ① 인지세(매매가 구간별 정액), ② 국민주택채권 매입(시가표준액 기준 비율, 즉시 할인 매도 시 약 10~15% 손실분만 부담), ③ 등기신청수수료(부동산당 약 15,000원 정도), ④ 법무사 보수입니다. 취득세는 별도입니다.

국민주택채권이란?

부동산 등기 시 일정 비율로 매입해야 하는 채권입니다. 대부분 즉시 할인하여 매도하는데, 이때 채권가액과 할인 매도가의 차액이 실제 부담액이 됩니다. 시가표준액 구간(서울/광역시·기타지역, 주택/토지)에 따라 매입률이 다릅니다.

등기비용 구성 항목

부동산 매매·증여·상속 시 등기이전에 드는 총 비용은 다음 항목으로 구성됩니다.

1. 취득세
거래가액 × 세율. 가장 큰 비중. 주택 매매 1~3%, 증여 3.5%, 상속 2.8%. 지방교육세·농어촌특별세 합산.

2. 국민주택채권 매입
부동산 시가표준액에 비례해 국민주택채권 의무 매입. 즉시 할인 매도 시 실부담은 매입액의 8~15% 수준(할인율 변동).

3. 인지세
매매계약서에 첨부. 1~10억 15만, 10억 초과 35만원.

4. 등기 신청 수수료
부동산 1건당 15,000원(전자신청 13,000원). 소유권이전등기 시 부과.

5. 법무사 수수료
보통 30~80만원(부동산 가액에 비례). 자율 협상 가능. 셀프 등기 시 절감.

6. 기타
등기부등본 발급, 인감증명, 등기신청 서류 준비 비용 등 소액.

매매가별 등기비용 시뮬레이션

1주택자 매매 기준 (85㎡ 이하, 취득 감면 미적용)

3억 아파트 매매: 취득세 300만(1%) + 지교세 30만 + 국민채권 약 30만 + 인지세 15만 + 등기수수료 1.5만 + 법무사 40만 = 약 415만원.

5억 아파트 매매: 취득세 500만 + 지교세 50만 + 국민채권 약 45만 + 인지세 15만 + 등기 1.5만 + 법무사 50만 = 약 660만원.

8억 아파트 매매: 취득세 1,600만(2%) + 지교세 160만 + 국민채권 약 80만 + 인지세 15만 + 등기 1.5만 + 법무사 60만 = 약 1,915만원.

10억 아파트 매매: 취득세 3,000만(3%) + 지교세 300만 + 국민채권 약 100만 + 인지세 15만 + 등기 1.5만 + 법무사 70만 = 약 3,485만원.

15억 아파트 매매: 취득세 4,500만 + 지교세 450만 + 국민채권 약 180만 + 인지세 35만 + 등기 1.5만 + 법무사 80만 = 약 5,245만원.

등기비용 절감 방법

1. 셀프 등기
법무사 없이 직접 등기 신청. 대법원 인터넷등기소 활용 시 법무사 수수료 50~80만원 절감. 매매·증여·상속 등기 모두 가능하지만 실무 지식 필요.

2. 법무사 견적 비교
법무사 수수료는 자율. 3~5곳 견적 비교 시 20~30% 절감 가능. 부동산 거래 규모가 큰 지역 법무사가 저렴한 경향.

3. 국민주택채권 매입 시점
채권 할인율은 시장 변동. 매매 잔금일 기준으로 유리한 시기 활용. 즉시 매도 시 할인율 확인 필수.

4. 취득세 감면 활용
서민주택 감면(85㎡·6억 이하 50%), 생애최초 감면(200~300만), 최초분양 감면 등. 감면 요건 사전 확인 후 신고 시 감면 신청.

5. 잔금·이사 일정 최적화
재산세 기준일(6월 1일) 조정, 잔금일과 이사일 사이 조율로 관련 세부담 감소 가능.

자주 하는 실수 5가지

실수 1 — 60일 신고 기한 초과
취득세는 잔금일로부터 60일 이내 신고·납부. 초과 시 무신고 20% + 납부불성실 가산세.

실수 2 — 감면 신청 누락
서민주택·생애최초 감면은 자동 적용 안 됨. 반드시 신고 시 감면 신청서 첨부.

실수 3 — 국민주택채권 할인 손실
즉시 할인 매도 시 원매입액의 8~15% 손실. 채권 보유 후 만기 상환 시 원금 회수 가능하나 자금 유동성 감소.

실수 4 — 법무사 수수료 폭리
부동산 중개사 소개 법무사가 시세보다 비싼 경우 많음. 반드시 비교 견적.

실수 5 — 등기부등본 확인 누락
등기 전 등기부등본으로 근저당·가압류·가처분 확인. 잔금 지급 후 문제 발견 시 회수 어려움.

자주 묻는 질문 (FAQ)

시가표준액을 모르면요?

시가표준액은 보통 매매가의 60~80% 수준입니다. 본 계산기는 미입력 시 매매가의 60%를 사용해 추정합니다. 정확한 값은 부동산 공시가격알리미(www.realtyprice.kr)에서 조회 가능합니다.

법무사 없이 셀프등기가 가능한가요?

예, 가능합니다. 법무사 보수를 0으로 입력하면 됩니다. 다만 인지세·국민주택채권 매입은 본인이 직접 처리해야 하며, 매도인 인감증명·등기권리증 등 서류 준비가 까다롭습니다.

취득세는 왜 안 나오나요?

취득세는 별도 계산기를 사용하세요. 주택 1주택자 6억 이하 1%, 9억 초과 3% 등 조건에 따라 크게 다르며, 본 계산기는 등기 단계 부대비용에 집중합니다.