등기비용 계산기

등기비용의 구성

부동산 매매 시 등기 단계에서 발생하는 비용은 크게 네 가지입니다. ① 인지세(매매가 구간별 정액), ② 국민주택채권 매입(시가표준액 기준 비율, 즉시 할인 매도 시 약 10~15% 손실분만 부담), ③ 등기신청수수료(부동산당 약 15,000원 정도), ④ 법무사 보수입니다. 취득세는 별도입니다.

국민주택채권이란?

부동산 등기 시 일정 비율로 매입해야 하는 채권입니다. 대부분 즉시 할인하여 매도하는데, 이때 채권가액과 할인 매도가의 차액이 실제 부담액이 됩니다. 시가표준액 구간(서울/광역시·기타지역, 주택/토지)에 따라 매입률이 다릅니다.

등기비용 구성 항목

부동산 매매·증여·상속 시 등기이전에 드는 총 비용은 다음 항목으로 구성됩니다.

1. 취득세
거래가액 × 세율. 가장 큰 비중. 주택 매매 1~3%, 증여 3.5%, 상속 2.8%. 지방교육세·농어촌특별세 합산.

2. 국민주택채권 매입
부동산 시가표준액에 비례해 국민주택채권 의무 매입. 즉시 할인 매도 시 실부담은 매입액의 8~15% 수준(할인율 변동).

3. 인지세
매매계약서에 첨부. 1~10억 15만, 10억 초과 35만원.

4. 등기 신청 수수료
부동산 1건당 15,000원(전자신청 13,000원). 소유권이전등기 시 부과.

5. 법무사 수수료
보통 30~80만원(부동산 가액에 비례). 자율 협상 가능. 셀프 등기 시 절감.

6. 기타
등기부등본 발급, 인감증명, 등기신청 서류 준비 비용 등 소액.

매매가별 등기비용 시뮬레이션

1주택자 매매 기준 (85㎡ 이하, 취득 감면 미적용)

3억 아파트 매매: 취득세 300만(1%) + 지교세 30만 + 국민채권 약 30만 + 인지세 15만 + 등기수수료 1.5만 + 법무사 40만 = 약 415만원.

5억 아파트 매매: 취득세 500만 + 지교세 50만 + 국민채권 약 45만 + 인지세 15만 + 등기 1.5만 + 법무사 50만 = 약 660만원.

8억 아파트 매매: 취득세 1,600만(2%) + 지교세 160만 + 국민채권 약 80만 + 인지세 15만 + 등기 1.5만 + 법무사 60만 = 약 1,915만원.

10억 아파트 매매: 취득세 3,000만(3%) + 지교세 300만 + 국민채권 약 100만 + 인지세 15만 + 등기 1.5만 + 법무사 70만 = 약 3,485만원.

15억 아파트 매매: 취득세 4,500만 + 지교세 450만 + 국민채권 약 180만 + 인지세 35만 + 등기 1.5만 + 법무사 80만 = 약 5,245만원.

등기비용 절감 방법

1. 셀프 등기
법무사 없이 직접 등기 신청. 대법원 인터넷등기소 활용 시 법무사 수수료 50~80만원 절감. 매매·증여·상속 등기 모두 가능하지만 실무 지식 필요.

2. 법무사 견적 비교
법무사 수수료는 자율. 3~5곳 견적 비교 시 20~30% 절감 가능. 부동산 거래 규모가 큰 지역 법무사가 저렴한 경향.

3. 국민주택채권 매입 시점
채권 할인율은 시장 변동. 매매 잔금일 기준으로 유리한 시기 활용. 즉시 매도 시 할인율 확인 필수.

4. 취득세 감면 활용
서민주택 감면(85㎡·6억 이하 50%), 생애최초 감면(200~300만), 최초분양 감면 등. 감면 요건 사전 확인 후 신고 시 감면 신청.

5. 잔금·이사 일정 최적화
재산세 기준일(6월 1일) 조정, 잔금일과 이사일 사이 조율로 관련 세부담 감소 가능.

자주 하는 실수 5가지

실수 1 — 60일 신고 기한 초과
취득세는 잔금일로부터 60일 이내 신고·납부. 초과 시 무신고 20% + 납부불성실 가산세.

실수 2 — 감면 신청 누락
서민주택·생애최초 감면은 자동 적용 안 됨. 반드시 신고 시 감면 신청서 첨부.

실수 3 — 국민주택채권 할인 손실
즉시 할인 매도 시 원매입액의 8~15% 손실. 채권 보유 후 만기 상환 시 원금 회수 가능하나 자금 유동성 감소.

실수 4 — 법무사 수수료 폭리
부동산 중개사 소개 법무사가 시세보다 비싼 경우 많음. 반드시 비교 견적.

실수 5 — 등기부등본 확인 누락
등기 전 등기부등본으로 근저당·가압류·가처분 확인. 잔금 지급 후 문제 발견 시 회수 어려움.

관련 법령 및 기관

지방세법: 취득세·지방교육세
주택도시기금법: 국민주택채권 매입 의무
부동산등기법·부동산등기규칙: 등기 절차·수수료
대법원 인터넷등기소 iros.go.kr: 셀프 등기, 등기부등본 발급
주택도시기금 nhuf.molit.go.kr: 국민주택채권 할인율 조회

본 계산기는 일반 시뮬레이션입니다. 실제 부담액은 지자체·법무사·채권 시장 상황에 따라 변동됩니다.

등기 유형별 비용 차이

부동산 등기비용은 등기 종류에 따라 부과되는 세금 체계가 다릅니다. 본 계산기는 유형별 규정을 반영해 산출합니다.

매매(소유권이전)
세금은 취득세(별도)로 납부하며, 등기 단계에서는 인지세(계약서 기재금액 기준)·국민주택채권(시가표준액 기준)·등기수수료·법무사 보수가 듭니다.

상속(소유권이전)
취득세는 별도이며, 상속등기는 계약서가 아니므로 인지세가 없습니다. 국민주택채권은 무상취득 요율(시가표준·지역 기준)로 매입합니다.

증여(소유권이전)
취득세는 별도이며, 증여계약서에 대한 인지세가 부과됩니다. 국민주택채권은 상속과 동일한 무상취득 요율을 적용합니다.

근저당권 설정
소유권 이전이 아니므로 취득세가 아닌 등록면허세(채권최고액 × 0.2%)와 지방교육세(등록면허세의 20%)가 부과됩니다. 인지세는 없고, 국민주택채권은 채권최고액의 1%(설정금액 2천만원 미만 면제)를 매입합니다.

※ 국민주택채권 할인율은 매일 변동하며, 실제 비용은 지역·물건 종류·법무사에 따라 달라질 수 있습니다. 결과는 참고용입니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)