대출가능액 계산기

LTV·DTI·DSR 세 가지 한도를 모두 적용해 실제 가능한 최대 대출액을 산출합니다.

대출가능액 계산 방식

실제 대출 한도는 LTV·DTI·DSR 세 가지 중 가장 낮은 금액으로 결정됩니다. 본 계산기는 세 한도를 각각 산출한 후 최종 한도와 한도를 결정한 요인을 함께 표시합니다. DTI/DSR 한도는 원리금균등 가정으로 연 상환액 한도에서 원금을 역산합니다.

대출가능액은 여러 규제 지표에 의해 결정됩니다. 가장 낮은 한도가 최종 대출가능액이 됩니다.

1. LTV (Loan to Value, 담보인정비율)
담보가액 대비 대출한도. 주택담보대출 기준.
· 규제지역: 50%(투기·투기과열지구), 60%(조정대상지역)
· 비규제지역: 70%
· 생애최초 특례: 최대 80%

2. DTI (Debt to Income, 총부채상환비율)
연소득 대비 주담대 원리금 + 기타 대출 이자 비율. 일반적으로 40~60% 이내.

3. DSR (Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)
연소득 대비 모든 대출의 연 원리금. 은행권 40%, 2금융권 50% 상한. 2022년부터 강화된 규제.

4. 신용점수·연체 이력
NICE·KCB 신용점수 850 이상이면 우대금리. 연체 이력 있으면 대출 자체 거절 가능.

최종 대출가능액 = MIN(LTV 한도, DTI 한도, DSR 한도)

사례 1 — 연봉 5,000만, 무주택자, 5억 아파트 매수 (비규제)
LTV 70%(3.5억), DTI·DSR 40%(약 3억). 최종 약 3억. 5억 - 3억 = 자기자금 2억 필요.

사례 2 — 연봉 8,000만, 생애최초 6억 아파트 (규제지역)
생애최초 특례 LTV 80% = 4.8억. DSR 40%로 약 5억까지 가능. 최종 약 4.8억. 자기자금 1.2억.

사례 3 — 연봉 1억, 다주택자, 10억 아파트 (규제지역)
다주택자 규제지역 LTV 매우 제한적 or 불가. DSR도 기존 주담대 원리금 포함해 한도 소진. 대출 거의 불가.

사례 4 — 부부합산 연봉 1.2억, 8억 아파트 (비규제)
LTV 70%(5.6억), DSR 40%(약 8억). 최종 약 5.6억. 자기자금 2.4억. 부부합산 소득이 대출 한도 증가.

사례 5 — 연봉 4,000만, 신용대출 3,000만, 주담대 신청
DSR 계산 시 신용대출 원리금(5년 환산) 포함 → 주담대 한도 크게 감소. 신용대출 상환 후 재신청 검토.

1. 신용대출·마통 정리
DSR에 포함되므로 사전 정리. 마통 한도 자체가 잡히므로 미사용 마통도 해지.

2. 부부합산 소득 활용
주담대는 부부 소득 합산 가능. 배우자 소득 등재로 DSR 한도 크게 증가.

3. 상환기간 연장
주담대 30년 → 40년으로 연장 시 연 원리금 감소 → DSR 감소. 다만 총 이자 증가.

4. 정책상품 활용
보금자리론·디딤돌대출·신혼희망타운 등은 DSR 완화 또는 별도 한도. 자격 요건 충족 시 유리.

5. 신용점수 관리
850점 이상 시 우대금리 + 한도 확대. 카드 연체 회피, 다중채무 정리, 통신비·관리비 자동이체.

실수 1 — LTV만 보고 자금계획
LTV 70% 될 것 같아도 DSR로 제한받는 경우 많음. 반드시 DSR 계산.

실수 2 — 마통 한도 방치
사용 안 하는 마통도 DSR에 포함. 대출 신청 전 반드시 한도 축소·해지.

실수 3 — 소득 증빙 미비
재직증명서·급여명세서·소득금액증명원 등 사전 준비. 프리랜서·자영업은 소득 증빙이 관건.

실수 4 — 규제지역 미확인
규제지역 여부에 따라 LTV 대폭 차이. 국토부 발표 규제지역 확인 필수.

실수 5 — 은행별 조건 비교 안 함
같은 규제 안에서도 은행별 우대금리·부수거래 조건 상이. 3~5곳 견적 비교 필수.

아니요. 본 계산기는 표준 한도를 기반으로 한 추정치입니다. 실제 대출은 신용등급·소득증빙·은행 내부 규정에 따라 더 줄어들 수 있습니다.

기존 보유한 모든 대출의 매월 상환액을 합산하고 ×12 하면 됩니다. 신용대출은 5년 분할 상환 가정의 원리금으로 계산합니다.