대지지분 계산기

대지지분이란?

아파트·연립처럼 여러 세대가 함께 쓰는 건물에서 각 세대가 차지하는 토지 지분을 말합니다. 등기부등본 표제부에 대지권으로 표기되며, 재건축·재개발 시 사업성과 분담금을 결정하는 가장 중요한 요소입니다.

왜 중요한가요?

같은 평형의 아파트라도 대지지분이 클수록 재건축 시 더 많은 보상·새 아파트 평형을 받습니다. 구축 단지일수록 대지지분이 큰 경향이 있어 같은 평형에서 대지지분이 클수록 가치가 높습니다. 강남 노후 단지가 비싼 핵심 이유 중 하나가 대지지분입니다.

적용 산식

대지지분 = (내 전용면적 ÷ 단지 전용면적 합) × 단지 대지면적. 예: 단지 대지 30,000㎡, 단지 전용합 50,000㎡, 내 전용 84㎡ → 84/50000 × 30000 ≈ 50.4㎡(약 15.2평).

대지지분 계산기 개요

대지지분은 집합건물(아파트·다세대)에서 각 세대가 소유하는 대지의 지분입니다. 재건축·재개발 시 사업성과 보상 규모를 결정하는 핵심 지표입니다.

대지지분 산정 원리

기본 공식: 대지지분 = 총 대지면적 × (전용면적 ÷ 전체 세대 전용면적 합)

표기 방식:

· ㎡ 단위: "18㎡"
· 분수 표기: "1/280" (280세대 중 1세대)

대지지분 확인 방법:

· 등기부등본: 표제부 "대지권의 표시"
· 건축물대장: 대지 면적 확인
· 부동산공시가격알리미: 개별 세대 정보

중요성: 재건축·재개발 시 조합원 지분·분양권 결정 기준. 대지지분 클수록 유리.

세대·평형별 대지지분 예시

1. 서울 강남 30평 아파트 (100세대)
대지 8,000㎡ ÷ 100 세대(전용 84㎡ 균등) = 세대당 80㎡. 재건축 매우 유리.

2. 서울 노원 24평 아파트 (300세대)
대지 12,000㎡ ÷ 300 = 세대당 40㎡. 평균적.

3. 초고층 오피스텔 20평 (500세대)
대지 3,000㎡ ÷ 500 = 세대당 6㎡. 재건축 사업성 낮음.

4. 재개발 노후 다세대 (10세대)
대지 500㎡ ÷ 10 = 세대당 50㎡. 재개발 시 좋은 조건.

5. 대형 평형 (60평형, 50세대)
대지 5,000㎡ ÷ 50 = 세대당 100㎡. 매우 큰 대지지분.

대지지분 활용

1. 재건축 사업성
· 대지지분 크면 조합원 몫 큼
· 20㎡ 이상 = 사업성 양호
· 10㎡ 미만 = 사업성 낮음

2. 분양권 산정
대지지분 × 새 아파트 층수·평형 = 분양권 가치.

3. 개별 공시가
대지 공시지가 × 대지지분 = 세대별 공시가 일부.

4. 부동산 가치 평가
대지지분 크면 장기 가치 상승. 재건축·재개발 잠재력.

5. 상속·증여세 산정
부동산 상속·증여 시 대지지분 기준 시가 평가.

자주 하는 실수 5가지

실수 1 — 전용면적 = 대지지분 착각
별개 개념. 전용은 실내 사용 공간, 대지지분은 대지 소유 몫.

실수 2 — 소형·초고층 재건축 낙관
대지지분 6~10㎡는 재건축 사업성 낮음. 리모델링 검토.

실수 3 — 건폐율 활용 미인지
대지지분과 건폐율 함께 검토. 저층·저밀도가 재건축 유리.

실수 4 — 임대주택 의무 미고려
재건축 시 임대주택 30% 의무. 실질 조합원 수익 감소.

실수 5 — 대지지분 = 재건축 확정 착각
대지지분 크면 유리하지만, 안전진단·조합·인허가 등 절차 필수.

관련 자료

집합건물법: 대지권 정의
부동산등기법: 등기 방법
대법원 인터넷등기소: 등기부등본 발급
부동산공시가격알리미: 개별 세대 정보
정비사업 컨설턴트: 재건축 사업성 분석

본 계산기는 일반 안내용이며, 재건축 사업성은 대지지분 외 여러 요소가 복합 작용합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)