국민주택채권 계산기

국민주택채권이란?

부동산 등기·등록 시 시가표준액에 비례해 의무 매입해야 하는 채권입니다. 주택도시기금의 재원으로 사용되며, 만기 5년·연 1% 이자가 지급됩니다. 대부분의 매수자는 보유하지 않고 등기 즉시 할인 매도해 차액(약 8~13%)만 실부담하는 방식을 택합니다.

매입률 (서울/광역시 주택)

2천만 이하: 1.3% / 2천만~5천만: 1.9% / 5천만~1억: 2.1% / 1억~1.6억: 2.3% / 1.6억~2.6억: 2.6% / 2.6억~6억: 2.8% / 6억 이상: 3.1%. 시가표준액 5억 → 5억 × 2.8% = 1,400만원 채권 매입.

할인 매도 손실

채권을 5년 보유하면 원금+이자 회수 가능하지만, 대부분 등기 시점에 즉시 할인 매도합니다. 할인 매도가 = 채권액 × (1 − 할인율)이며, 할인율은 시장 금리에 따라 매일 변동(통상 8~13%). 실제 부담액은 채권액의 8~13% 수준.

국민주택채권 계산기 개요

국민주택채권은 부동산 등기 시 의무 매입하는 5년 만기 채권입니다. 주택도시기금 재원으로 사용되며, 실제 매입 후 즉시 매도 시 할인 손실이 발생합니다.

국민주택채권 산정 방식

매입 의무: 부동산 소유권 이전 등기 시 의무 매입. 시가표준액에 비례.

매입 요율 (2026년 기준):

· 5천만 이하: 20/1,000 = 2%
· 5천만~1억: 25/1,000 = 2.5%
· 1억~2억: 30/1,000 = 3%
· 2억~5억: 35/1,000 = 3.5%
· 5억~10억: 40/1,000 = 4%
· 10억 초과: 45/1,000 = 4.5%

계산 공식: 매입금액 = 시가표준액 × 매입요율

즉시 매도 할인율: 8~15% (시장 변동)

실부담: 매입금액 × 할인율. 예: 100만 채권 즉시 매도 시 실부담 약 8~15만원.

사례별 시뮬레이션

사례 1 — 3억 아파트 매매 (시가표준액 3억)
매입 3억 × 3.5% = 1,050만. 즉시 매도 할인 10% 가정 → 실부담 약 105만원.

사례 2 — 5억 아파트 매매 (시가표준액 5억)
매입 5억 × 3.5% = 1,750만. 실부담 약 175만원.

사례 3 — 8억 아파트 (시가표준액 8억)
매입 8억 × 4% = 3,200만. 실부담 약 320만원.

사례 4 — 15억 상가 (시가표준액 15억)
매입 15억 × 4.5% = 6,750만. 실부담 약 675만원.

사례 5 — 채권 보유 후 만기 상환
5년 보유 시 원금 상환 + 낮은 이자. 자금 여유 있으면 실질 손실 최소.

국민주택채권 활용

1. 즉시 매도 (일반적)
매입 즉시 할인 매도. 8~15% 실부담. 자금 유동성 확보.

2. 만기 보유
5년 보유 시 원금 + 이자 상환. 손실 최소지만 자금 5년간 묶임.

3. 할인율 시장 확인
주택도시기금 홈페이지에서 할인율 확인. 유리한 시기 매도.

4. 은행 대행 매도
등기 시 은행이 대행 매도. 편리하지만 수수료 확인.

5. 감면 대상 확인
일부 공익 목적 부동산은 감면. 국가·공공기관 소유 등.

자주 하는 실수 5가지

실수 1 — 매입금액 = 실부담 착각
매입 후 즉시 매도 시 실부담은 8~15%. 등기비용 계산 시 실부담 반영.

실수 2 — 할인율 변동 미인지
시장 금리에 따라 할인율 변동. 매도 시점 확인.

실수 3 — 시가표준액 vs 매매가 혼동
매입 기준은 시가표준액. 매매가와 다를 수 있음.

실수 4 — 감면 대상 미확인
일부 감면 요건 존재. 사전 확인.

실수 5 — 등기비용에서 누락
등기비용 계산 시 국민주택채권 반드시 포함. 총 부담 예상.

관련 정보·기관

주택도시기금법: 국민주택채권 근거
주택도시기금 nhuf.molit.go.kr: 요율·할인율 조회
대법원 인터넷등기소: 등기 절차
은행 창구: 매입 대행
법무사: 등기 전반 상담

본 계산기는 일반 시뮬레이션이며, 실제 할인율은 매도 시점 시장 상황에 따라 다릅니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)