경매비용 계산기

경매비용 항목

감정평가료: 감정가에 따라 누진 (5억 약 66만원)
송달료: 이해관계인 1명당 약 1.5만원
현황조사료: 약 8만원
신문공고비: 약 20만원
인지·등록세: 약 10만원
집행관 수수료·매각수수료: 약 18만원

경매비용은 누가 부담?

경매 신청 채권자가 먼저 예납합니다. 경매가 정상 진행되어 매각이 이루어지면 매각대금에서 최우선 변제로 경매비용을 회수합니다(배당 1순위). 기각·취하 시 일부는 환급되지만, 이미 진행된 절차의 비용은 손실 처리될 수 있습니다.

경매비용 계산기 개요

경매비용은 부동산 경매 낙찰 후 실제 소유권 이전까지 발생하는 총 비용입니다. 낙찰가 외에 취득세·법무비용·명도비 등이 추가되어 실질 부담이 낙찰가의 10~15% 수준일 수 있습니다.

경매비용 구성 항목

1. 취득세 및 부가세
낙찰가 × 4% (일반), 주택 매매와 동일 세율. 지방교육세 + 농특세 별도.

2. 국민주택채권 매입
부동산 시가표준액 비례. 즉시 매도 시 실부담 매입액의 8~15%.

3. 등록면허세
부동산 이전 등기 시 부과. 낙찰가 × 0.8%.

4. 법무사 수수료
경매 절차 대리 시 낙찰가의 0.5~1.5%.

5. 명도비용
기존 점유자 인도 시 발생. 자진 인도 시 저비용, 강제 집행 시 수백만원.

6. 기타
인지세, 등기신청 수수료, 실사비, 감정 비용 등.

낙찰가별 시뮬레이션 (일반 상가)

낙찰가 2억: 취득세 800만(4%) + 지방세 80만 + 등록면허세 160만 + 국민채권 약 40만 + 법무사 100만 + 명도 300만 = 약 1,480만원 추가.

낙찰가 5억: 취득세 2,000만 + 지방세 200만 + 등록면허세 400만 + 채권 90만 + 법무사 250만 + 명도 500만 = 약 3,440만원.

낙찰가 10억: 취득세 4,000만 + 지방세 400만 + 등록 800만 + 채권 180만 + 법무사 500만 + 명도 1,000만 = 약 6,880만원.

주택 낙찰: 취득세율 1~3% (주택 매매 세율). 상가보다 낮음.

토지 낙찰: 취득세 4%. 명도비 없음.

경매 참여 전 체크리스트

1. 권리분석
등기부 확인. 선순위 채권·전세권 등 인수 여부. 낙찰 후 인수 채권은 큰 부담.

2. 현장 답사
실제 물건 상태·인근 시세 확인. 사진만으로 부족.

3. 임차인 확인
대항력 있는 임차인 있으면 보증금 인수. 확정일자·전입일 확인.

4. 명도 난이도
기존 점유자 성향·형편. 강제 집행 필요 시 시간·비용 큼.

5. 자금 계획
낙찰가 + 예상 총 비용(10~15%) 자금 확보. 잔금 미납 시 보증금 몰수.

자주 하는 실수 5가지

실수 1 — 낙찰가만 계산
총 비용 낙찰가의 10~15% 추가. 자금계획에 반영.

실수 2 — 권리분석 소홀
선순위 근저당·가압류 등 인수. 낙찰 후 큰 손실 위험.

실수 3 — 명도비 저평가
세입자 저항 시 강제집행·이사비 지원 등 수백만~수천만 발생.

실수 4 — 잔금 기한 초과
낙찰 후 잔금 지급 기한(대개 30일) 초과 시 보증금 몰수.

실수 5 — 감정가 신뢰
감정가는 최저매각가 기준. 실제 시세와 다를 수 있음. 별도 시세 조사 필수.

관련 정보·기관

대법원 경매정보 courtauction.go.kr: 경매 물건·일정
부동산공시가격알리미: 공시가 확인
등기소: 등기부등본 발급
법무사·변호사: 권리분석·명도 자문
공인중개사: 시세 확인

경매는 리스크가 큰 투자입니다. 본 계산기는 일반 시뮬레이션이며 실제 참여 시 전문가 자문 필수입니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)