경매배당 계산기

경매 배당 순위

부동산 경매 배당은 법이 정한 순위에 따라 매각대금을 나눕니다.
① 경매비용(0순위, 최우선 공제) → ② 유익비·필요비(제3취득자가 부동산 보존·개량에 지출한 비용상환) → ③ 최우선변제(소액임차인 보증금 중 일정액) → ④ 임금채권(최우선: 최종 3개월 급여 + 최종 3년 퇴직금 + 재해보상금) → ⑤ 당해세(해당 부동산에 부과된 재산세·종부세·상속세 등) → ⑥ 담보권·확정일자 임차인(저당·전세권, 법정기일·설정일 시간 순) → ⑦ 공과금(건강보험료·국민연금 등 4대보험) → ⑧ 일반 채권(가압류·신용대출 등). 같은 순위에서 재원이 부족하면 채권액에 비례해 안분 배당합니다.

※ 소액임차인 최우선변제금과 최우선 임금채권은 법적으로 동순위(안분)이며, 최종 3개월·3년을 초과하는 임금·퇴직금은 담보권 다음 순위(일반 임금채권)로 배당됩니다.

최우선변제 (소액임차인)

주택임대차보호법상 일정 보증금 이하 소액임차인은 등기 순위와 무관하게 가장 먼저 일부 보증금을 보호받습니다.
서울: 보증금 1억6천5백만 이하 → 최우선 5,500만
광역시·과밀지역: 1억4천5백만 이하 → 4,800만
기타: 8천5백만 이하 → 2,800만 (지역·시점별 변동)

같은 순위 안에서

같은 순위 채권자가 여러 명이고 배당액이 부족하면 채권액 비율로 안분 배당합니다. 본 계산기는 단순 순차 배당 방식이며, 실제는 더 복잡한 배당표가 작성됩니다. 실제 배당이의 시 변호사 상담 필수.

경매배당 계산기 개요

경매배당은 부동산 경매 매각대금을 채권자들에게 순위에 따라 분배하는 절차입니다. 배당 순위와 채권 금액에 따라 실 배당액이 결정되며, 후순위 채권자는 배당을 못 받을 수도 있습니다.

경매배당 순위

배당 순위 (민사집행법·근로기준법·국세기본법 등)

0순위 — 경매 집행 비용
· 신청인 예납금·감정료·수수료 등, 매각대금에서 최우선 공제

1순위 — 유익비·필요비
· 제3취득자가 부동산 보존·개량에 지출한 비용상환청구권(민법 제367조)

2순위 — 최우선변제 (소액임차인)
· 소액임차인 보증금 중 일정액 (지역별 상한)

3순위 — 임금채권 (급여+퇴직금)
· 근로자 최종 3개월분 임금 + 최종 3년분 퇴직금 + 재해보상금 (소액임차인과 동순위)

4순위 — 당해세
· 해당 부동산에 부과된 국세(종부세·상속·증여세)·지방세(재산세 등)

5순위 — 담보권·확정일자 임차인
· 근저당·전세권 등 담보물권, 확정일자 임차보증금, 당해세 외 조세 (법정기일·설정일 시간 순)

6순위 — 일반 임차인
· 확정일자를 갖추지 못한 임차인 등

7순위 — 공과금
· 국민건강보험료·국민연금보험료·고용·산재보험료 등 4대보험

8순위 — 일반 채권
· 무담보 채권, 가압류 등. 잔여액 안분 배당

사례별 시뮬레이션

사례 1 — 낙찰가 5억, 1순위 근저당 3억, 2순위 4억
1순위 3억 전액 배당. 2순위 잔여 1.5억 (집행비 등 5,000만 공제 후) 배당. 2순위 1.5억 손실.

사례 2 — 낙찰가 3억, 대항력 있는 임차인 (보증금 2억)
임차인 보증금 2억 낙찰자 인수. 1순위 근저당 등 남은 매각대금에서 배당.

사례 3 — 낙찰가 4억, 소액임차인 (보증금 3천만)
소액임차인 최우선 배당 3천만 (지역 상한 내). 이후 순위별 배당.

사례 4 — 낙찰가 2억, 근로자 임금 5,000만
근로자 최종 3개월 임금 최우선. 5,000만 배당 후 나머지 순위별.

사례 5 — 낙찰가 낮아 채권자 대부분 배당 못 받음
후순위 채권자 부분·전액 손실. 잔여 채권은 파산 절차 가능.

경매 참여 시 유의사항

1. 등기부 권리분석
말소기준권리 파악. 이후 근저당·전세권 등 인수 여부.

2. 대항력 있는 임차인
확정일자·전입일 확인. 낙찰자 보증금 인수 여부.

3. 조세채권 우선
당해세·재산세 등 국세·지방세 우선. 근저당보다 앞설 수 있음.

4. 최우선변제금 계산
소액임차인 배당 후 나머지 배당. 예상 배당액 산정.

5. 배당요구 종기
배당요구 기간 내 배당요구서 제출. 놓치면 배당 불가.

자주 하는 실수 5가지

실수 1 — 등기부 등재 = 배당 확정 착각
배당요구 필요. 배당요구 종기 지나면 배당 불가.

실수 2 — 대항력 임차인 미확인
인수 채무로 낙찰자 부담 증가. 사전 확인 필수.

실수 3 — 소액임차인 최우선 무시
1순위 근저당보다 소액임차인 최우선. 매각대금 감소 감안.

실수 4 — 조세채권 순위 오해
당해세는 근저당보다 우선. 세금 미납 물건 주의.

실수 5 — 낙찰가 대비 배당 예상 못 함
매각대금에서 집행비·최우선 공제 후 실배당 감소. 예상 배당액 산정 필수.

관련 법령 및 기관

민사집행법: 배당 절차
주택임대차보호법: 임차인 최우선
근로기준법: 임금 최우선
대법원 경매정보: 배당 참여
변호사·법무사: 배당 상담

경매 배당은 매우 복잡합니다. 본 계산기는 일반 안내용이며 실제 참여 시 전문가 자문 필수입니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)