경매배당 계산기

경매 배당 순위

① 경매비용(0순위, 최우선) → ② 최우선변제(소액임차인 보증금, 임금채권 3개월분 + 퇴직금 3년분) → ③ 당해세(해당 부동산에 부과된 재산세·종부세) → ④ 담보권(저당·전세권, 시간 순) → ⑤ 일반 임차인(대항력 없는) → ⑥ 일반 채권(가압류, 신용대출 등). 순위 안에서 부족하면 안분 배당.

최우선변제 (소액임차인)

주택임대차보호법상 일정 보증금 이하 소액임차인은 등기 순위와 무관하게 가장 먼저 일부 보증금을 보호받습니다.
서울: 보증금 1억6천5백만 이하 → 최우선 5,500만
광역시·과밀지역: 1억4천5백만 이하 → 4,800만
기타: 8천5백만 이하 → 2,800만 (지역·시점별 변동)

같은 순위 안에서

같은 순위 채권자가 여러 명이고 배당액이 부족하면 채권액 비율로 안분 배당합니다. 본 계산기는 단순 순차 배당 방식이며, 실제는 더 복잡한 배당표가 작성됩니다. 실제 배당이의 시 변호사 상담 필수.

경매배당 계산기 개요

경매배당은 부동산 경매 매각대금을 채권자들에게 순위에 따라 분배하는 절차입니다. 배당 순위와 채권 금액에 따라 실 배당액이 결정되며, 후순위 채권자는 배당을 못 받을 수도 있습니다.

경매배당 순위

배당 순위 (민사집행법):

1순위 — 경매 집행 비용
· 신청인 예납금·경매 수수료·감정 비용 등
· 매각대금에서 최우선 공제

2순위 — 최우선변제금
· 소액임차인 보증금 중 일정액
· 지역별 상한 (서울 5,500만 등)
· 근로자 최종 3개월 임금·퇴직금

3순위 — 담보 있는 채권 (순위대로)
· 근저당권·질권 등 담보물권 등기 순위
· 조세채권 (당해세 우선)

4순위 — 일반 채권
· 무담보 채권
· 배당 잔여액 안분 배당

사례별 시뮬레이션

사례 1 — 낙찰가 5억, 1순위 근저당 3억, 2순위 4억
1순위 3억 전액 배당. 2순위 잔여 1.5억 (집행비 등 5,000만 공제 후) 배당. 2순위 1.5억 손실.

사례 2 — 낙찰가 3억, 대항력 있는 임차인 (보증금 2억)
임차인 보증금 2억 낙찰자 인수. 1순위 근저당 등 남은 매각대금에서 배당.

사례 3 — 낙찰가 4억, 소액임차인 (보증금 3천만)
소액임차인 최우선 배당 3천만 (지역 상한 내). 이후 순위별 배당.

사례 4 — 낙찰가 2억, 근로자 임금 5,000만
근로자 최종 3개월 임금 최우선. 5,000만 배당 후 나머지 순위별.

사례 5 — 낙찰가 낮아 채권자 대부분 배당 못 받음
후순위 채권자 부분·전액 손실. 잔여 채권은 파산 절차 가능.

경매 참여 시 유의사항

1. 등기부 권리분석
말소기준권리 파악. 이후 근저당·전세권 등 인수 여부.

2. 대항력 있는 임차인
확정일자·전입일 확인. 낙찰자 보증금 인수 여부.

3. 조세채권 우선
당해세·재산세 등 국세·지방세 우선. 근저당보다 앞설 수 있음.

4. 최우선변제금 계산
소액임차인 배당 후 나머지 배당. 예상 배당액 산정.

5. 배당요구 종기
배당요구 기간 내 배당요구서 제출. 놓치면 배당 불가.

자주 하는 실수 5가지

실수 1 — 등기부 등재 = 배당 확정 착각
배당요구 필요. 배당요구 종기 지나면 배당 불가.

실수 2 — 대항력 임차인 미확인
인수 채무로 낙찰자 부담 증가. 사전 확인 필수.

실수 3 — 소액임차인 최우선 무시
1순위 근저당보다 소액임차인 최우선. 매각대금 감소 감안.

실수 4 — 조세채권 순위 오해
당해세는 근저당보다 우선. 세금 미납 물건 주의.

실수 5 — 낙찰가 대비 배당 예상 못 함
매각대금에서 집행비·최우선 공제 후 실배당 감소. 예상 배당액 산정 필수.

관련 법령 및 기관

민사집행법: 배당 절차
주택임대차보호법: 임차인 최우선
근로기준법: 임금 최우선
대법원 경매정보: 배당 참여
변호사·법무사: 배당 상담

경매 배당은 매우 복잡합니다. 본 계산기는 일반 안내용이며 실제 참여 시 전문가 자문 필수입니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)