경매배당 계산기
매각대금을 채권 순위별로 분배해 누가 얼마를 받는지 시뮬레이션합니다.
경매 배당 순위
① 경매비용(0순위, 최우선) → ② 최우선변제(소액임차인 보증금, 임금채권 3개월분 + 퇴직금 3년분) → ③ 당해세(해당 부동산에 부과된 재산세·종부세) → ④ 담보권(저당·전세권, 시간 순) → ⑤ 일반 임차인(대항력 없는) → ⑥ 일반 채권(가압류, 신용대출 등). 순위 안에서 부족하면 안분 배당.
최우선변제 (소액임차인)
주택임대차보호법상 일정 보증금 이하 소액임차인은 등기 순위와 무관하게
가장 먼저 일부 보증금을 보호받습니다.
서울: 보증금 1억6천5백만 이하 → 최우선 5,500만
광역시·과밀지역: 1억4천5백만 이하 → 4,800만
기타: 8천5백만 이하 → 2,800만 (지역·시점별 변동)
같은 순위 안에서
같은 순위 채권자가 여러 명이고 배당액이 부족하면 채권액 비율로 안분 배당합니다. 본 계산기는 단순 순차 배당 방식이며, 실제는 더 복잡한 배당표가 작성됩니다. 실제 배당이의 시 변호사 상담 필수.
자주 묻는 질문 (FAQ)
담보권 시간 순이란?
같은 3순위(담보권) 안에서도 등기 시점이 빠른 채권자가 먼저 받습니다. 예: 1순위 저당권 → 2순위 저당권 → 3순위 가등기담보 순서. 등기부등본의 등기 일자로 결정됩니다.
당해세는 무엇인가요?
해당 부동산에 직접 부과된 세금(재산세·종부세 등)입니다. 일반 조세 채권보다 순위가 높지만, 담보권보다는 낮은 위치입니다(2024년 기준). 미납 당해세 확인이 경매 입찰 전 중요합니다.
잉여금은 누구에게?
모든 채권자에게 배당 후 남은 금액은 채무자(전 소유자)에게 돌아갑니다. 다만 채권자 모두 만족하는 경우는 드물고, 통상 후순위 채권자가 미수로 남는 경우가 많습니다.
배당이의 신청은?
배당기일 1주일 전까지 배당표가 공개되며, 이의가 있으면 배당기일 종료 후 1주일 이내 배당이의의 소를 제기할 수 있습니다. 통상 변호사 도움이 필요합니다.