건폐율·용적률 계산기

건폐율 vs 용적률

건폐율 = 건축면적(1층 바닥) ÷ 대지면적 × 100%. 대지에 비해 얼마나 넓게 짓는지.
용적률 = 연면적(지상층 합계) ÷ 대지면적 × 100%. 얼마나 높이 짓는지.
지하층·주차장은 용적률 산정 시 일반적으로 제외됩니다.

용도지역별 일반적 한도

제1종일반주거 60%/200%, 제2종일반주거 60%/250%, 제3종일반주거 50%/300%, 준주거 70%/500%, 일반상업 80%/1300%, 중심상업 90%/1500%. 지자체 조례에 따라 다를 수 있어 정확한 한도는 토지이용규제정보서비스(LURIS)에서 확인하세요.

건폐율용적률 계산기 개요

건폐율·용적률은 부동산 개발·건축 가능성을 결정하는 핵심 지표입니다. 재건축·재개발·신축 계획 수립 시 필수 확인 사항이며, 지역별 조례에 따라 상한이 다릅니다.

건폐율·용적률 정의

건폐율: 대지면적 대비 건축면적(1층 바닥면적)의 비율
= (건축면적 ÷ 대지면적) × 100

용적률: 대지면적 대비 연면적(전 층 바닥면적 합계)의 비율
= (연면적 ÷ 대지면적) × 100

지역별 상한 (일반적):

· 제1종 전용주거: 건폐율 50%, 용적률 100%
· 제1종 일반주거: 건폐율 60%, 용적률 200%
· 제2종 일반주거: 건폐율 60%, 용적률 250%
· 제3종 일반주거: 건폐율 50%, 용적률 300%
· 준주거: 건폐율 70%, 용적률 500%
· 상업지역: 건폐율 80~90%, 용적률 800~1500%

정확한 상한은 지자체 도시계획조례에서 확인.

사례별 시뮬레이션

사례 1 — 대지 200㎡, 제2종 일반주거 (60/250)
건축면적 상한 120㎡ (60%), 연면적 상한 500㎡ (250%). 4~5층 건축 가능.

사례 2 — 대지 500㎡, 제3종 일반주거 (50/300)
건축면적 250㎡, 연면적 1,500㎡. 6층 건축 가능.

사례 3 — 대지 1,000㎡, 준주거 (70/500)
건축면적 700㎡, 연면적 5,000㎡. 7~10층 상가·주상복합 가능.

사례 4 — 재건축 대상 아파트 (제2종, 60/250)
기존 용적률 180% → 상한 250% 여유. 재건축 시 30~40% 세대 증가 가능.

사례 5 — 상업지역 대지 300㎡ (80/1000)
연면적 상한 3,000㎡. 15~20층 상업 건물 가능. 고밀도 개발.

건폐율·용적률 활용 전략

1. 재건축·재개발 사업성
기존 용적률 vs 상한 차이가 사업성. 30% 이상 여유 시 사업 유리.

2. 신축 최대 활용
대지 매수 전 지역·용적률 확인. 건축 가능 규모 산정.

3. 인센티브 활용
공공기여·친환경·정비사업 인센티브로 용적률 최대 1.2~1.5배 상향 가능.

4. 지구단위계획 확인
일반 지역 상한 외 지구단위계획으로 별도 규제. 상세 확인 필수.

5. 도시계획 변경 활용
지구단위계획·용도지역 변경 시 용적률 완화. 장기 개발 전략.

자주 하는 실수 5가지

실수 1 — 지역별 상한 오해
같은 "제2종 일반주거"도 지자체 조례별 상이. 서울·경기·부산 각각 확인.

실수 2 — 지구단위계획 미확인
일반 상한 외 개별 규제. 도시계획 열람 필수.

실수 3 — 건폐율 vs 용적률 혼동
건폐율은 1층 면적, 용적률은 전 층 합계. 별개 개념.

실수 4 — 재건축 여유 과대평가
임대주택 의무 비율·공공기여 등으로 실질 세대 증가 제한.

실수 5 — 도로·주차장 미고려
건축법상 도로 폭·주차대수 등 추가 규제. 이론상 상한 못 채우는 경우 많음.

관련 법령 및 정보

국토의 계획 및 이용에 관한 법률: 용도지역·용적률 상한
건축법: 건폐율·용적률 정의
지자체 도시계획조례: 지역별 실제 상한
토지이용규제정보서비스 luris.molit.go.kr: 개별 필지 규제 확인
건축사·개발업자: 사업성 자문

본 계산기는 일반 산출용이며, 실제 건축·개발은 반드시 관할 지자체와 건축사 자문을 받으시기 바랍니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)