건물 기준시가 계산기

건물 기준시가란?

국세청이 매년 고시하는 건물의 평가가액으로, 상속세·증여세·양도소득세 신고 시 시가가 불분명한 경우 사용됩니다. 위치(국세청 등급), 구조(철근콘크리트·벽돌 등), 용도(주거·상업), 신축 연도 등을 종합해 산정됩니다.

구조별 내용연수 기준

철근콘크리트·철골: 40년 / 벽돌조: 30년 / 목조: 20년. 본 계산기는 잔존가율 10%를 가정해 잔가율 = 1 − (경과 ÷ 내용연수) × 0.9 로 산출합니다.

건물기준시가 계산기 개요

건물기준시가는 국세청이 매년 고시하는 건물의 기준가격으로, 취득세·재산세·양도세·상속세·증여세 등 각종 세금 산정의 기초입니다. 실거래가가 없거나 부정확할 때 사용됩니다.

건물기준시가 산정 방식

산정 주체: 국세청이 매년 고시 (부동산공시가격알리미 조회 가능)

산정 요소:

· 구조지수: 철근콘크리트·철골·목조 등 구조에 따라
· 용도지수: 주거·상업·업무·공업
· 위치지수: 지역·입지 조건
· 경과년수: 신축~노후에 따른 감가상각
· 면적: 실제 건축 면적

계산 공식: 건물기준시가 = 표준가격 × 지수 × 면적

공시가격과의 차이: 공시가격은 토지+건물 통합 시가, 기준시가는 건물만 별도. 상가·업무용 등에서 자주 사용.

사례별 시뮬레이션

사례 1 — 서울 상가건물 3층 (연면적 300㎡, 철근콘크리트, 신축 5년)
표준가격 ㎡당 65만 × 지수 1.1 × 300㎡ ≒ 2.15억 건물기준시가. 감가상각 소폭 반영.

사례 2 — 지방 소규모 상가 (100㎡, 벽돌조, 20년 경과)
표준 40만 × 지수 0.6 × 100㎡ ≒ 2,400만. 노후 감가 상당.

사례 3 — 오피스텔 개별 호실 (전용 30㎡, 신축 3년)
표준 55만 × 지수 1.2 × 30㎡ ≒ 1,980만.

사례 4 — 단독주택 건물 부분 (150㎡, 목조, 15년)
표준 35만 × 지수 0.75 × 150㎡ ≒ 3,938만.

사례 5 — 공장 (500㎡, 철골, 10년)
표준 30만 × 지수 0.85 × 500㎡ ≒ 1억 2,750만.

세금 산정 활용

1. 취득세 산정
실거래가와 시가표준액 중 높은 값 기준. 저가 신고 시 기준시가 적용.

2. 재산세 과세표준
토지 공시지가 + 건물기준시가 = 부동산 재산세 과세표준.

3. 양도세 취득가액 추정
실 취득가액 불명 시 취득 시점 기준시가로 추정 적용.

4. 상속·증여세 평가
시가 산정 곤란 시 기준시가로 평가. 저가 평가 방법.

5. 대출 담보 평가 참고
은행 감정가와 별개지만 참고 자료로 활용.

자주 하는 실수 5가지

실수 1 — 시가표준액 = 실거래가 착각
기준시가는 실거래가의 60~70% 수준. 저평가된 것이 일반적.

실수 2 — 취득세 저가 신고
실거래가 대비 낮게 신고해도 기준시가가 상한. 세무조사 대상.

실수 3 — 매년 변경 미확인
기준시가는 매년 1월 1일 재산정. 매년 확인 필수.

실수 4 — 건물·토지 혼동
기준시가는 건물만. 토지 별도(개별공시지가). 총 부동산 가액 산정 시 합산.

실수 5 — 이의신청 시기 놓침
기준시가 발표 후 30일 이내 이의신청. 초과 시 다음 해 대기.

관련 정보·기관

국세청 홈택스 hometax.go.kr: 건물기준시가 조회
부동산공시가격알리미 realtyprice.kr: 부동산 공시가·이의신청
국토부 실거래가공개시스템: 실거래가 대조
세무사: 세금 최적화 자문

본 계산기는 일반 참고용입니다. 정확한 기준시가는 국세청 홈택스에서 확인하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)