간주임대료 계산기

간주임대료란?

전세·반전세 임대 시 보증금을 받지만 월세는 받지 않거나 적게 받습니다. 세법은 이 보증금을 운용해 얻을 수 있는 수익을 임대료로 의제(간주)하여 과세합니다. 주택임대소득 신고 시 월세 + 간주임대료가 총 수입금액이 됩니다.

주택과 비주택의 차이

주택: 부부합산 보증금이 3억원을 초과해야 과세. 초과분에 60% 적용.
비주택(상가·오피스텔 비주거용 등): 보증금 전액에 대해 적용 (60% 가산 없음).

비과세 대상

① 1주택자(고가주택 제외)는 임대수입 전액 비과세.
② 부부합산 3주택 미만 + 보증금 합계 3억 이하면 비과세.
③ 소형주택(전용 40㎡↓ + 기준시가 2억↓)은 2026년까지 간주임대료 비과세.

간주임대료란?

간주임대료는 전세보증금·월세보증금을 임대소득으로 간주해 과세하는 제도입니다. 3주택 이상 소유자가 전세를 놓았을 때 발생합니다.

과세 대상
부부합산 3주택 이상이고, 전세보증금(월세보증금 포함) 합계가 3억원 초과인 경우. 1~2주택자는 간주임대료 부과 대상 아님.

계산 공식
간주임대료 = (보증금 합계 - 3억) × 60% × 정기예금 이자율(연) - 임대사업 관련 수입이자·배당

정기예금 이자율은 매년 국세청이 고시. 최근 기준 연 2.9~3.5% 수준.

사례별 시뮬레이션

사례 1 — 3주택자, 전세 5억 (1채 임대)
보증금 5억 - 3억 공제 = 2억. 2억 × 60% × 3.5% = 420만원 간주임대료. 다른 임대수입 없으면 필요경비 50% + 기본공제 200만 = 과세표준 약 10만 → 세부담 거의 없음.

사례 2 — 3주택자, 전세 8억 (2채 각 4억)
보증금 8억 - 3억 = 5억. 5억 × 60% × 3.5% = 1,050만원. 필요경비 50% + 공제 200만 = 과세표준 325만. 세율 14%(분리과세) = 약 45만원.

사례 3 — 4주택자, 전세 15억 (평균 3.75억씩)
15억 - 3억 = 12억. 12억 × 60% × 3.5% = 2,520만원. 2,000만 초과로 종합과세 의무. 다른 소득 합산 후 세부담 크게 증가.

사례 4 — 3주택자, 월세만 (전세 없음)
보증금 소액이면 간주임대료 0원. 월세 수입만 과세.

사례 5 — 3주택자, 전세 2.5억 (1채)
보증금 3억 이하 → 간주임대료 0원. 다른 임대수입 없으면 세부담 없음.

간주임대료 절감 방법

1. 부부 명의 분산
주택 수·보증금은 부부합산. 부부 명의 분산으로 3주택 미만 유지 시 간주임대료 회피.

2. 소형·저가주택 활용
기준시가 2억 이하 + 40㎡ 이하 소형주택은 주택 수에서 제외(임대사업자 등록 등 요건). 3주택 계산에서 빠짐.

3. 월세 전환
전세 대신 월세 계약 시 보증금 소액화 → 간주임대료 감소. 월세 수입은 실 임대소득으로 별도 계산.

4. 임대사업자 등록
등록임대주택은 필요경비 60% + 기본공제 400만원 확대. 간주임대료 세부담 완화.

5. 자녀 명의 분산
증여를 통한 자녀 명의 이전 시 주택 수 감소. 단, 증여세·취득세 종합 검토 필요.

자주 하는 실수 5가지

실수 1 — 3억 공제 미인지
보증금 합계에서 3억을 뺀 후 계산. 3억 이하면 간주임대료 0.

실수 2 — 정기예금 이자율 오래된 값 사용
매년 국세청 고시. 이자율 하락기엔 이전보다 세부담 감소. 최신 값 확인 필수.

실수 3 — 부부 주택 수 미합산
본인 명의 2채 + 배우자 명의 1채 = 3주택 → 간주임대료 대상. 부부합산 기준.

실수 4 — 종합과세 대상 미인지
간주임대료 포함 임대소득 2,000만 초과 시 종합과세 의무. 분리과세 불가.

실수 5 — 소형주택 제외 미활용
기준시가 2억 이하 40㎡ 이하는 주택 수 제외 요건 충족 시. 실제 적용 여부 확인 필수.

관련 법령 및 기관

소득세법: 주택임대소득·간주임대료 정의
동 시행령: 3주택 이상·3억 초과 요건, 정기예금 이자율 적용
국세청 고시: 매년 정기예금 이자율 발표
국세청 홈택스: 신고·세액 계산
렌트홈: 등록임대주택 신청·관리

3주택 이상 임대사업자는 세무사 자문을 강력 권장합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)